澳洲投资房产五十问(十三),澳洲房产团购网微信公众号文章

31、海外投资人士可以开发土地吗？

澳洲房产团购网答：

澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产，但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请计划。举例：一种方法是购买一块地，然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成花费在此开发上。完工后，物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业：投资人可以在房产的经济寿命末期重建并增加房屋的数量。同样，政府也规定重建费用要超过旧屋买入价的五成。

32、海外人士在澳洲进行房产投资，如何规避对澳洲房产市场的认知风险？

澳洲房产团购网答：

第一、作为投资澳洲房产角度而言，第一是区域选择，然后紧盯该区域的中位成交价格。这样的地区，物业房价合理，其升值空间较高，性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。

第二、澳洲的主要城市沿海的较多，所以要注意防范不可抗拒的天灾，虽然澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视，一旦投资海外，切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低，保障面却很广，理赔到给付都有严格规范，且以保障保险人的权益为重。

购房前切记三大招：

1、委托律师审核物业买卖合同；

2、办理查楼收楼等买卖交易手续；

3、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底”。

第三、咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司，从中立角度分析和了解当地市场，切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资，需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

33、如何选择海外投资人的自住房产？

澳洲房产团购网答：

首先，澳洲的房产市场经过了50年的地产商业化的发展，房产投资市场和自住市场已经分化成为满足不同人士需求的两个市场，每个市场都有不同的选择标准和筛选原则。如果投资人是为了自己居住或为子女留学居住，一般会遵循“10分钟”的选择标准，即购买公寓要10分钟走路可以抵达孩子就读学校，工作单位，或商业中心，购物中心，银行，医疗设施，地铁站，公交站等设施区域；如果投资人购买的是别墅，即10分钟开车抵达以上描述的设施即可。

34、对于澳洲住宅类房产可以细分几类？

澳洲房产团购网答：

1. Unit/Apartment 公寓：一般靠近火车站，Unit基本是三、四层，没什么附加设施；Apartment，通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。

2.Townhouse/Villa 联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse 多为双层和多层建筑，Villa 多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。

Terrace: 维多利亚式的建筑，常见一整排的terrace ，前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比 House 来说，面积小很多。

Duplex/semi： Duplex 是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子，土地占有面积较大，其地契通常和独栋别墅的地契一样，是独立地契。

House 别墅：平常所说的house 就是前面一个小花园，然后房子，然后后面一个大花园，该类型的房产的土地地契多为独立地契，因此业主对土地的自住安排性很高，更有投资价值。

35、澳洲房产的中位价和中间价是如何定义的？

澳洲房产团购网答：

在参考物业报告的时候，很多时会看到房屋“中位价”（Median Price）和平均价（Averang Price）这两个名词，房屋平均价既是在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目；中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列，中间的销售价位就是中位价。

举例说，某个城区在某段时间里售出11套住宅，成交价分别为30万、32万、34万、36万、40万、42万、45万、50万、62万、70万和80万，其平均房价是47.4万元，而中位房价就是42万。通常而言，中位价更具有参考意义，它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳洲每个城市，城镇都有自己的中位价格供投资者和自住人士参考。