最近，“澳洲房产低迷”的字眼频频出现在各大媒体的标题当中。有人说，经过一列政策变革，澳洲房市会一蹶不振，持续低迷至2020年；有人却说，随着澳洲移民人口的增长，房市会迅速回温并持续高涨下去。

但事实上，谁都不知道房产市场在未来究竟会不会下跌，会下跌多少。所谓房价预测，大多数都是错的，专家预测也并不例外。

目前可以肯定的是，澳洲房产市场正在经历一个下行周期，那么对于房产持有者以及投资人来说这意味着什么呢？

今天的《澳财聚焦》节目，我们就来请博满金资的首席分析师魏睿昊先生为大家解读澳洲房地产市场的走势和投资新方向。

澳洲房市整体遇冷，悉尼、墨尔本领跌

从2018年开年起，澳洲房市就出现了一派低迷的景象。截至2018年4月的三个月内，悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德的房价均录得下跌，仅霍巴特的房价持续录得上扬。

房地产研究与咨询公司SQM Research对各首府城市的房价走向也进行了重新评估，并预计悉尼房价今年最多会下跌4%，墨尔本将下跌3%，即使在最好的情况下，也不会超过1%的增长。

就像在房地产市场上涨的时候一样，领涨的是悉尼和墨尔本，那么目前房产市场出现下滑的情况，也是两座城市开始领跌。

但是，博满金资首席分析师魏睿昊表示，这种下跌并非普跌。一方面，高端豪宅市场开始受到冲击。另一方面，一些房价相对便宜的地区则持续录得上涨。

尽管悉尼和墨尔本两大首府城市的房价都在下跌，但是非首府地区的房价却延续上涨趋势。这其中与偏远地区的移民政策导向，大量人口迁入有很大的关系。

除此之外，澳大利亚不同房型表现也同样各异。例如，目前的公寓房价表现要优于独栋屋。尽管澳大利亚主要大城市存在公寓供应过剩的问题，但是毫无疑问，最具可负担性的住房仍存在巨大的市场需求。

海外购房者数量暴跌，中国买家减半

随着房地产价格下跌导致出售的房屋大幅减少，全年的销售状况也逐渐减弱。根据Corelogic上周的统计数据，全国各大首府城市共2,284套房源进入市场拍卖，初步清盘率为59.7%，降至2013年末以来的最低水平。

可以看得出在房地产市场低迷时，买房者的心态也发生了变化。魏睿昊先生表示，由于房地产的投资属性，在上涨势头明显时，大部分人都想买；而在房地产出现下跌时，大家买房的情绪就会被弱化。

根据澳洲广播公司报道，外国投资审查委员会 (FIRB) 2016-2017年度报告发现，海外买家申请购买住宅的总量和总值都出现了大幅下跌。

在FIRB的报告数据中，2016-17财年批准的外国买家买房的总额约为250亿澳元，总申请量为13,198件，低于2015-16财年的720亿澳元，总申请量为40,141件。

作为澳洲房产海外投资者的主力军，中国买家在过去一年里下降了50%左右。据统计，中国买家占澳洲出售给海外买家所有商业和住房物业价值的四分之一。

中国房地产网站居外网的总裁Carrie Law 表示，“中国投资人在 2016年的下半年和 2017年的上半年的投资情况简直是天差地别。”

“然而到了2017年上半年，中国的资本管制，融资、贷款限制和外国买家税收政策等因素使得中国投资大幅减少至合理的水平。“

政策因素：APRA信贷收紧、贷款难下

魏睿昊先生在节目中表示，目前澳洲房产市场的低迷与澳大利亚审慎监管局（APRA）对投资信贷的限制性规定不无关系。

他说，“不管是投资房的贷款，还是自住房的贷款，贷款者的收入审核要求都比以前更加严谨了，这就使得很多人的贷款能力也跟着下降。”

投资银行瑞银（UBS）的调查显示，由于皇家委员会可能对银行业推动的改革，将使房贷标准进一步收紧，购房者的借贷能力可能会下降多达40%。

据澳洲广播公司报导，瑞银的调查显示，预计将收紧的贷款标准以及生活开支基准的提高，将使信贷可获得量下降21%至41%，其幅度取决于借款人的收入水平。

瑞银认为，借贷能力和信贷额的急剧减少也可能会对整体经济产生不良影响。许多潜在的投资房产买家可能会避开市场。

房产持有者和投资人下一步该怎么走？

上周六，墨尔本Burwood区的一个四房独立屋在拍卖时，最高叫价是 110 万澳元，但是房主通过卖家出价的方式让房子流拍了。随后，这栋房屋的价格被标在了 1,298,888 澳元。

对此，博满金资首席分析师魏睿昊先生表示，出于理性判断，如果拍卖的价格达不到预期，就不要急着抛售。但前提是，你有足够的现金流支撑利息。等你熬过现在的下行周期，房子上涨的时候再卖也未尝不是一种选择。

因为在市场不够热的情况下，把房子强行放在市场上拍卖只会导致房价下跌。所以房产持有者这时如果想要抛售的话，应该考虑换一种出售方式。

可以看得出，现在市场低迷的情况让买家掌握了更多的主动权，但现在是否是抄底的最佳时机呢？

魏睿昊先生表示，现在抄底还为时过早。因为房市低迷的状态还没有完全过去，现在仅处于下跌的半山腰位置。如果真的想从抄底的概念来看的话，可能还需要再等个一两年的时间。

而除了抄底之外，笔者为大家总结了三点房地产投资领域的新方向：

股市中的地产投资信托基金（REITs），经常被视为债券的一种替代投资产品，具有收益率稳定、流动性强和相对安全等特性。

简单来说，REITs是一种信托基金，把投资者的资金汇集起来，再由专门的投资机构进行房地产投资、经营和管理，再将投资所产生的综合收益按照比例分配给投资者。

由澳财网出品的《理财麒谈》第五期节目中，主持人Jeffery 刘梦麒就曾为大家解读过直投房产和地产投资信托基金的区别。

近日，美国私募巨头黑石（Blackstone）提出5.25澳元/股现金，总值31亿澳元收购澳洲房地产投资信托基金Investa Office Fund（ASX：IOF）的要约。可以看得出，现在投资房地产基金是一个不错的思路。

以往人们都习惯使用杠杆，也就是借钱投资。但是随着海外资金监管、银行贷款审批难以及还款压力大等问题出现，很多投资人开始换一种思路，那就是利用目前银行贷款收紧的情况，提高利率放贷给借款方。

博满金资首席分析师魏睿昊先生解释道，“现在不仅是买房的人和投资人贷不到款，房地产开发商也很难贷到款，因此在信贷市场的概念里，就成了买方市场，也就是说你可以选择放贷给谁，并拿到比原先更高的利率。”

节目的最后，魏睿昊先生还提到了，博满金资旗下参投的一个创新型线上房贷代理平台项目— HashChing。

HashChing是澳洲本地最大的线上房贷代理平台。该平台不仅提供多家机构的房贷产品以及代理人的比较服务，还可以根据借贷客户的自身情况，免费为其自动匹配最合适的房贷代理人。

在澳大利亚，未来澳洲房贷市场达1.7万亿澳元，未来5年内房贷市场年增速或达到9.4%。据悉，2016财年，获批房贷数量达90万个，其中约有56%的房贷通过代理人完成。

Hashching借此机会，不仅为贷款代理人和贷款人搭建了平台，而且为房屋贷款行业创造了更多的价值。

一些看空人士认为未来十年内，澳大利亚房地产市场将走向崩盘。在过去18个月内，这一几率已经明显上升。

伴随其他主要国家央行先后进行加息操作，全球利率的上升势必会渗透进澳大利亚，进而对澳大利亚居民造成经济压力，导致债务违约率上升、房价走软。此外，澳大利亚政府对海外人士购房实行诸多限制，导致海外人士购房需求下滑。

住房供应端的问题也开始显现，尤其是布里斯班、悉尼和墨尔本等地区，公寓供应过剩现象日趋严重。

很多首府城市天际线上的起重机数量以全所未有的速度上升。据统计，悉尼一个城市的起重机数量堪比全美的80%。

另一方面，我们看到政府对基础设施的建设相对落后，未能有效跟上人口快速增长的需求，进而产生一系列不利影响。

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