神问答之终极篇 <花宝典>,半江万城澳洲房产置业微信公众号文章

<花宝典> VS 神问答

66.为什么别墅都是一层的？

（1）澳洲别墅有单层，也有双层的，可以供客户选择。

（2）从投资回报率而言，单层的租金回报率更高，而双层更适合自己居住。至于是单层还是双层，可以根据客户的选择来定制。

67.购房后，国内客户以什么签证到澳洲？

（1）客户申请的是一年往返的676签证；

（2）中介可以依据澳洲签证的申请要求协助客户办理签证，但不是保证签证，签证事宜是澳洲移民局来审核的；到目前为止，国内投资者投资澳洲房产的申请都是获得批准的。

（3）业主和其直系亲属都可办理申请办理澳洲签证事宜。

68.房子的价格不是7年翻倍吗？可否写个保值协议？

（1）该数据是以悉尼别墅均价在过去50年的房价增长来解读的，从而说明澳洲房产市场的稳定性，但并不是代表所有类型的房产及所有的首府城市都适用于该数据。

（2）发展商不对未来市场的发展趋势做任何保证，投资者需要根据正确的市场数据进行分析和判断；请问国内发展商对您未来的投资收益做保证吗？但澳洲比中国更加稳健和成熟是不争的事实。不对投资者做出超出我们能力范围之外的承诺，恰恰是我们专业和诚实的体现。

69.澳洲人为什么不自己投资置业呢？

答：澳洲人当然同时也安家和投资，因此对于稀缺的房源和项目，就更应该即使把握机会。

70.澳洲的房子高度标准是多少？

答：澳洲标准房屋层高是2.44米，便于节能减排，客户可以要求增加层高，但需要额外支付费用。

71.既然澳洲那儿空置率那么低，为什么不多盖点房？

答：首先澳大利亚政府对土地开发有着严格的监管制度。严格控制土地的开发数量，另外由于劳动力和技术工人短期，造成人口增长和住房需求的差距越来越大。截至到2013年底，房屋数量短缺达到20万套，到2014年底估计会到30万套。市场房屋的需求量是动态变化的，比如，2013年，澳洲的移民数高达24万多人，而此前年份的平均值在18万左右。约三分之一的移民会选择新州及悉尼作为他们首选落脚点。移民不一定落地就买房，但肯定会租房，每多一位移民对房市就多一分压力。不管缺房多少，供不应求是不争的事实。房价与此则息息相关。

72.律师和中介都是你们帮我安排的，值得信任吗？

答：律师在澳大利亚是非常受人尊敬的行业，在网上可以查到每个律师的编号，在澳大利亚买卖房屋、必须通过律师进行产权调查。交易资金是在政府的监管账户下，律师来行使权利和义务的。

73.澳洲房产仅保修7年，7年之后怎么办？

答：七年之后可以购买房屋保险来承担房屋损坏造成的损失。对于国内的房产而言，维修费是由谁来承担的呢？中介打理维修，换地毯、保险公司理赔等相关事务，服务内容的多样性和便利性，远远优于国内房屋管理市场和维修机制。

74、澳洲当地的人都住在哪里，市中心还是郊外？

答：在澳洲，大多数澳洲本地人不是住在市中心的，而是根据子女教育需要，工作需要来安排居住地点，跟到市中心的远近关系不大。

75．澳洲目前贷款利率高吗？

答：自从 2008 年底到现在, 澳洲银行贷款利率一直呈现下降的趋势。随着 RBA 连续多次降息, 2015 年2月2日，2年期定期贷款利息率最低为4.6% 左右。

76. 澳洲人口增长率是多少？

答:澳洲维持在高人口增长率。自2009年起, 澳洲人口增长率维持在2.1% 左右 (澳洲统计局数据) , 其中7成是海外移民. 这个比率已经超过中国, 美国, 加拿大, 印尼和大多数其他国家. 更多的人口意味着更多的住宅需求或者说住宅短缺，有需求 / 短缺就自然会有价格增长。

77. 澳洲目前人口有多少？

2014年澳洲人口超过2300万，和上海市的常住人口大致相当。上海人口密度3775人/km，澳大利亚人口密度只有2.9人/km.（数据有所更新）澳大利亚幅员辽阔，人口主要聚集在东部、东南部的沿海地区。前五大移民族群则分别是英国人、新西兰人、中国人、印度人以及意大利人，澳大利亚约有华侨华人80万（包括港澳台），约占当地定居人口的3.41%。

78. 澳洲海外投资者在房产市场情况如何？

答: 2011-2012 年度, 获得 FIRB 批准的对澳洲地产市场投资的金额为AUD$591亿。2010-2011年度为AUD$415亿(数据来源, FIRB2012年报)。按金额的国家排名依次为, 美国, 中国，新加坡, 英国和加拿大。由此可见, 美国和中国是海外最大的澳洲住宅地产投资国、同时这也与美国的次贷危机有关，因此想投资美国房产的朋友需要再三考虑了。

79：澳币对人民币汇率如何？

答：中国的投资者都知道, 最近的澳元兑人民币汇率降低至4.8（与2015年2月1号为准）。这就更加刺激了国内投资者的积极性。

80．澳洲房产的租金市场如何？

答:处于高租金产出率。目前悉尼的平均租金产出率为 5% (年租金收入占房价的比例)。只要您购买的是投资型房产 (季度物业管理费与周租金大体相同)。那么租金产出率自然高于5%，这样您的租金收入大体上能够与您持有该房产的费用持平。有些甚至有纯现金流收入。

81.如果产权共有者要进行财产分割，手续如何办理？收益人受影响吗？

答：可以由律师负责办理，合同中可以表明产权共有人每人各占多少比例。

82.如何选择最具投资价值的房地产？

答：你需要确定你购买投资的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目（包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面），你需要自己根据以上因素帮您做出最佳选择或者咨询澳洲房产中介或你的澳洲房产投资顾问。

83、如何解决看房和房产交易的问题？

答：地产投资取决于市场环境，买投资房不同于自住房，投资房产只考虑“投资回报”和“风险”两个因素，应减少感情因素；自住房投入的感情因素较多，注意理性分析，在投资前或投资后要考虑清楚。房产交易的安全问题你不用担心，在澳洲买房的话，由澳洲持牌律师为你做全程服务，比如签定合同，完成交割，土地过户等。

84.房地产市场供大于求怎么办？

答：从澳洲的历史来分析，这种情况不会出现，因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的，即使供需比例出现差距也会是暂时的，因为在完全市场化的国家，发展商也会视市场情况进行适时调整，不会违背市场经济规律过量开发。另外，澳洲政府对每年的房产供应量有总的调控权，所以，很少出现供大于求的问题。

85.在不同城市投资有什么区别？

总体相差不大，只是不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异，而每个州的购房成本比如印花税也各有不同，所以要具体分析。一般来说，悉尼、布里斯班和黄金海岸及墨尔本升值潜力相对其他城市而言会更大一些。

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86.谁来保证投资者的资产安全？

答：澳洲健全的法律制度可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。

87.投资房地产对办理移民有帮助吗？

答：通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件，在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移民类别的必要条件，具体情况应由注册移民代理进行个案评估。

88.可以由子女继承房地产吗？

答：法律规定是可以由子女继承的，并且没有遗产税。

89.海外投资者向银行的贷款比例是多少？

答：依据客户的条件不同，最低首付为20%，一般建议客户首付30-40%，这样租金就足够还贷款，不必再贴钱供房了。

90.如果将来我要出售我的房子，我将如何处理？

答：您可以委托任何一家地产中介出售您的房子。您也可以委托本公司为您服务。我们除了收取一定的佣金，所有利润都是您的。您自己本人不必亲自来澳洲

91.我不懂英文，看不懂有关的法律文件。我怎样才知道我的法律权利是受到保护的呢？

答：根据澳洲法律规定，在您买房时，必须聘用当地的律师。您的律师是完全独立的，且完全为您服务。我们会为您介绍懂中文的律师。您的律师会详细地为您解释所有的法律条文，包括在购房中您的权利和义务。

92.海外人士在澳买房后的法律权利能否得到保护？

答：是。您在澳洲的财产完全受到同当地人士一样的法律保护。按照澳洲法律，您对房产的拥有权是终身的。

93.在海外投资是否可行？

答：首先，澳洲政府鼓励外国人投资；澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益；其次，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，有可行的技术手段支持；再有，中国的各项法规会更加开放，使中国公民海外投资更加便利，而且有调查显示，已有大批华人在澳洲成功投资置业；业主拥有地产永久的所有权，而中国是70年使用权。

94.买房交费的大致程序是什么？

客户在购房过程中交费和汇款共3次：

a、交订金预定房产，提供个人的身份证明或护照；

b、首次汇房款的10%；

c、结账清单中列明的首付尾款＋律师费＋其他应收款项。

客户在购房过程中共涉及3个帐户：a、买方律师信用账户；b、卖方律师信用账户；c、贷款机构为购房者个人开立的结转房贷差额的银行账户。

95. 投资后如何产生利润？

主要是依靠所购房地产升值和租金回报两部分产生升值。

96.房屋出现质量问题怎么办？

A、房地产开发商会有7年的结构担保；

B、同时，澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险，保期7年。如有问题，保险公司会负责赔偿；

C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序，地方政府专员要对交工的房产检验，买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。