澳洲房价飙升到红色警告水平，将债务与收入比率抬高到令人惊诧的水平，澳洲的房地产热潮似乎没有尽头。

据悉尼晨锋报房地产报导，澳洲家庭债务已达到可支配收入的177%的记录水平，而住房价格达到年收入的4.3倍，年租金的28倍。

澳洲人的购房梦变得越来越难以负担，澳洲最大银行联邦银行的经济学家称，房价上涨导致房贷升幅了20%。

对此，联邦银行探讨了目前炙热的房地产市场的16个主要问题。

1、 最新的房价趋势如何？

住房价格的增长显著高于前一年。截止到今年第一季度里，独立房价上涨了10.7%，公寓房价上涨了9.6%。这两项涨幅是过去十年内的高水平。

2、澳洲各地房价趋势一致吗？

澳洲各地住房价格均有上涨，但增长幅度各异。

以下是澳洲各地在截止到今年第一季度房价升幅：

•悉尼：15.6%

•墨尔本：11.6%

•布里斯本：4.8%

•阿德莱德：4.6%

•珀斯：4.7%

•霍巴特：0.9%

•堪培拉：1.7%

•达尔文：3.8%

•其它地区：4.5%

3、房价为何上涨？

在任何市场中，价格反映出供求关系，进入超市，一切商品都摆在货架上售卖。而住房市场则不同，可供交易的房产数量所占比例相当小。

一年里大约有4%至6%的住房转让，新房增加数量1.5%至2.5%。有限的房产交易量对房产市场中供求基本关系起到了放大价格效应的作用。

购房所需金额巨大，所以房价对负担能力也很重要。极低的房贷利率已经提高了住房负担能力，并帮助把对住房的潜在需求转化为现实需求。

4、什么推动了房产的需求？

人口的迅速增长使房产的基本需求显得比较强劲。澳洲人口出生率的提高和移民的涌入使人口增长达到过去40年来的高水平。

对技术移民的偏向加剧了住房市场的需求。技术移民通常抵达澳洲时已有储蓄，于是迅速加够买住房需求人群。

持457签证的临时技术移民，还有与教育相关的人口涌入也推动了房产的需求，这些人并不一定是永久定居者，但他们在澳期间确实需要居住的地方。

5、什么推动了房产的供给？

近几年来，新的住房供应量为每年略超过150,000套。采矿和基础设施的繁荣带来熟练劳工及材料的竞争，限制了住房供应量。

“需求”超过了“供应”，市场对住房的过度需求已经存在了好几年，住房的需求被压抑而累积下来，而当前的住房价格正是反应出这一需求与供给的不平衡。

6、是投资者影响了房产市场吗？

目前，房产投资者占据了房产市场活动非常大的一部份。投资者合理的收益是储备银行所创造的市场环境的回应。储备银行通过提高流动性，将利率推至“紧急”级别来应对金融危机。这种方法鼓励了对收益的追求，减弱风险，推动了房产的价格。

7、是自我管理退休基金影响了房产市场吗？

将自我管理退休基金（SMSF）引入房产市场是房价上升的另一个因素。这部分资金不多，但澳洲储备银行指出，这是从未有过的房产潜在的投机性需求。

8、是外国投资者影响了房产市场吗？

对外国投资者的购房只有有限的资料和过时的信息。来自审批投资程序的澳洲外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，2012-2013年度外国投资者活动仅占住房的0.1%，销售数量的2.8%。

外国投资者购房受到购买新房的法规限制，因此引致一些额外的供给需求，修建更多住房是一项政策目标。

澳洲外国投资审查委员会的数据显示批准外国房产投资的平均房价为150万澳元，因此大部份购房是在市场的高端，不太可能过分影响房产的负担能力。

（待续）

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