神问答之二

天下英雄出我辈，一入江湖岁月催

31.海外投资人在澳洲买房的贷款金额，银行是如何评估的？
答：银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系，贷款最多金额通常为年收入的5—6倍。
举例：如果贷款人年收入为36万人民币（相当于7万澳元），则银行可以最多贷款36万澳元给贷款人。

32.对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么？
答:房屋贷款各个产品一般都分为可变利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。
（1）固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为6%，那么它的固定利率就可能为6.5%；您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。
（2）关于固定利率投资人需要注意两点：
（a）固定利率有年限，通常为1-5年的锁定期；而且选择固定利率的贷款产品，投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。
（b）其实固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率。

33.澳洲所得税的征收对象是什么？对海外投资人的收入是否进行征税？
答：根据澳大利亚税法规定，凡为澳洲税法上所认定的居民，所谓澳洲税法上认定的居民，一般说来只要住所在澳大利亚境内，就算你不在澳洲或在澳大利亚居留满183天以上者（海外投资人）便有可能被认定为澳洲税法上的居民而负有纳税的义务，不论其所得来自澳洲境内或海外，均需向澳洲国税局申报所得税。

34.澳洲所得税的计算周期是多少？
答：澳洲财务年度从每年7月1日至次年6月30日，个人在该财务年度所得若超过个人免税额（澳币AUS$18200）时，便需申报个人所得。

35.澳洲所得税的计算项目有那些？
答：1.经营事业所得；2.资本增值所得；3.个人薪资所得；4.投资所得：银行存款利息、股票、股利、租赁所得、权利金收入等均需申报；5.其他所得：包括养老金、退休年金、助学金（Austudy）、失业、救济金等各项政府津贴均得申报；以上各项收入在扣除可扣抵费用及支出后即为可课税所得。应缴纳之税款在扣除免税额AUS$18200及可应用之宽减额后，即按当年度政府所公佈之个人所得累进税率来计算个人所得税。对于国际投资者，需交个人所得累进纯利润的32.5%的税率。纯利润是扣除了可抵费用和所有支出后的个人所得。

36.对于澳洲的银行而言，可以提供给海外人士贷款的银行有哪几家？

答：目前对海外人士提供贷款的主要银行有：圣乔治银行（St George Bank），澳洲联邦银行(commonwealthbank of Australia)，澳盛银行（ANZ Bank）,西太银行（WestpacBank）这四家银行。而在澳洲的中国银行，及刚刚开立分行的中国建设银行等中资银行却没有对海外人士在澳洲买房提供贷款业务。

37.海外人士在澳洲买房子，室内装饰及社区配套娱乐和健身设施重要不重要？
答：投资人购买的物业是否靠近交通、购物、学校、医疗、娱乐等设施，这才是决定投资人自身及租客未来生活是否方便舒适的决定性条件，也是支撑该房产价值的有力保证。
同时，室内的装饰越奢华，健身，桑拿，网球场等社区服务越多，相应的投资人支付的物业费也就越多。同时和投资人的购房目的也有很大关系：如果投资，可以不必选择奢华的房产项目；如果自己住，同时对多余的费用支出不敏感，享受此类设施的投资人而言却是不错的选择。

38.在澳洲做房地产投资，为何要秉承中长期投资？
答：在澳洲，经过45年的房地产的商业化的市场发展，把投机者淘汰出市场了。澳大利亚的房地产投资不是投机生意，澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险投资地区，和稳定增值及租金回报的投资目的地。

39.海外人士投资或购买澳洲房产，除了房屋价格之外还有那些费用支出？
答：购房成本费用还包括：政府印花税，律师费，房屋保险费，银行及基金的贷款费用，搬家费用，房屋租赁的代理费用，产权转让费，按揭保险费，房屋估价费等等，约占房价5%的费用支出。

40.对于尚无收入的留学生，是否可以在澳洲买房自住或者投资？能在澳大利亚贷款买房吗？听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明，留学生需要出具收入证明吗？
答：以留学生身份是可以在澳大利亚买房的。如果需要贷款购房，由于留学生没有收入来源，通常不会单独获得银行贷款，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保留学生的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，最高可以申请到房产价格80%的贷款。

41.在澳大利亚贷款买房的交易周期需要多长时间？
答：通常情况下，卖方律师要求买方在合同交换后的第42天付清所有房款。澳大利亚本地购房者通常会对银行贷款做一个预先审批，该预先审批通常3个月内有效。3个月内买到房子，预先审批贷款就可以顺利使用。

42.购房者签订购房合同后，如何向澳洲银行贷款？
答：一般而言，签订合同后42天之内就必须完成贷款的申请，审批，放款，和交割的全过程。澳洲发展商不会帮助客户申请房屋贷款，而是需要投资人自行安排房产的贷款事宜。目前市场上的房产中介，及地产投资公司为了更好的服务与客户，也会协助国内投资人申请银行贷款。

43．投资人购买澳洲房产可选择哪些银行及基金的贷款产品？
答：目前澳洲银行及基金信贷市场上有几十种不同的房屋贷款产品。每种产品都有略微不同的费用，产品特点和贷款利率。了解每种产品优缺点，可以帮助投资人作出适合自己财务状况的产品选择。投资人通常会选择以下几种贷款种类：标准浮动利率贷款，1-10年固定利率贷款，1-5年的只还利息，不还本金的浮动利率贷款，及有对冲账户的浮动利率只还利息贷款等。

44．对于海外投资人而言，澳洲房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好？
答：不同的贷款产品适合不同的贷款人群，跟贷款人的风险承担能力，收入状况，消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言：风险承受能力弱，收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品；风险承受能力强，收入高但不平均，有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品；通常，固定利率产品比浮动利率产品都会高0.5%。

45.在澳洲购买或投资房产，是应该先贷款还是先看房？
情况1：对于在澳洲有工作收入的外国人，如工作签证者，学生签证者在准备买房时，应该先咨询一下银行的贷款经理或者贷款机构的经纪人，按照自己的收入评估能够贷款数额是多少，让后再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产。
情况2：对于不在澳洲境内和没有澳洲收入的外国人，可以根据自己的承担能力，自有资金占到房产价格的30%—40%，就可以相对安全的看房和交付定金了。

46.哪些因素会影响房产贷款人申请到澳洲房产贷款？
（1）房产的评估价值；购房人提出贷款申请后，银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估，该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的60%—80%，而不是合同价的60%—80%；
（2）购房人的收入凭证；例如：工作的年限，工作职务，工作性质等方面；
（3）购房人的信用记录。如果购房人在过去五年内在澳洲有不良信誉记录，如：拖欠房租，电话费，信用卡等，澳洲银行及基金贷款公司将不会批准该贷款申请。

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47.海外投资人可以开发土地吗？
答：澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请计划。举例：一种方法是购买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成花费在此开发上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业：投资人可以在房产的经济寿命末期重建并增加房屋的数量。同样，政府也规定重建费用要超过旧屋买入价的五成。

48.海外人士在澳洲进地产投资，如何规避对澳洲房产市场的认知风险？
（1）作为投资澳洲房产角度而言，第一是区域选择，然后紧盯该区域的中位成交价格，这样的地区，物业房价合理，其升值空间较高，性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。
（2）澳洲的主要城市沿海的较多，所以要注意防范不可抗拒的天灾，虽然澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视，一旦投资海外，切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低，保障面却很广，理赔到给付都有严格规范，且以保障保险人的权益为重。
购房前切记三大招：
a、委托律师审核物业买卖合同；
b、办理查楼收楼等买卖交易手续；
c、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底”。再说一句：“投资有风险，入市须谨慎”。
（3）咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司，从中立角度分析和了解当地市场，切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资，需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

49.政府提供租金补贴的房屋是否是特别挑选的地块呢？
答：每个地区都可能会有作政府提供租金补贴的住房，根据当地情况随机选择。

50.目前澳洲紧缺哪方面的技术人才，哪种技术移民办理方便？
（1）工科专业：工程、IT、会计等；
（2）技工专业：电工、瓷砖工、瓦工、汽车修理工、木工、锁匠、牙医等；
（3）技术移民办理都比较方便。（但有雅思全7的要求）

51.澳洲房子都是什么结构的？
答：澳洲有纯砖结构，纯木结构，及钢筋水泥混合结构，砖木混合结构。从实用程度、维护成本、建造成本、节能减排等方面综合评定，单层房屋采用砖木混合是最适合的结构。

52.除移民外还有没有其他方法可在澳洲获得永久居住权？
（1）在澳洲嫁娶可直接获得永居。
（2）理论上对澳洲做出杰出贡献的人也可获得永居。

53. 政府提供租金补贴房所面向的出租人群是哪些?
答：情况因地区不同而不同。如昆士兰州，主要出租对象是政府公务员、警察、消防员、幼师及教师等。
54.为什么现有房源地块都不在一个地方？
答：澳洲的地产市场非常稳定健康，没有绝对的垄断，每个开发的项目都会云集数个品牌知名度较高的发展商，共同开发一个区域，所以每个公司的可售地块也是分散开的。

55.移民澳洲会有哪方面的福利？
答：澳洲各种福利伴随居民从摇篮到坟墓的漫长一生，福利如下：
（1）养老金，失业金
（2）孩子助养费：一个有孩子的家庭收入不超过65,000澳元便可以领取，每两周约50—300澳元/人。儿童早期教育津贴100澳元/人/两周。
（3）特别救济金：发给生活困难的人，每两周330澳元/人。
（4）失业救济金：凡在工作年龄有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可领取。330澳元/人/两周。
（5）养老金：65岁可以开始享用。
（6）分娩津贴：每分娩一个孩子时，可得到3,000—5,000澳元的一次性分娩津贴。

56.拿绿卡和拿到澳洲国籍有什么区别？
（1）绿卡只是永久居留权，通常称PR。可以在澳洲永远居住下去，并在许多方面与该国公民享受同等待遇。可以在5年时间内自由的、无限次的往返于澳洲。同时，可以自由地到新西兰定居，享有新西兰绿卡的所有权利。
（2）从福利政策的角度来说，新的永久居留签证持有者在最初2年内不得申请失业救济、紧急综合救济和学生津贴，其他福利都一样，如免费中小学教育、学生贷款、免费医疗等。在持有绿卡2年后，就可以享受所有澳洲福利。
（3）永久居民与公民权利有不同，澳洲永久居民与公民享受权利的不同主要体现在五方面：一是选举权，二是被选举权，三是参军，四是被选为陪审团成员，五是从事政府的某些特殊工作（如情报人员）。这五项权利或义务，永久居民没有，公民才有。

57.澳洲房地产市场的特点如何？
答：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低、房屋供给长期短缺等特点。

58.澳洲房地产增值前景如何？
答：澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，如：人口高速增长，土地供应短缺，GDP良性增长，失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言，虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长，但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析澳洲房产的增长因素，只要这些增长因素在，就可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。

59.如何选择最具投资价值的房地产？
答：澳洲的房产投资市场已经非常成熟和完善，不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的，投资人需要确定要购买的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目（包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面）。
最佳选择是：咨询澳洲具有资质的房产投资理财专家，协助投资人认识澳洲投资市场，筛选适合的投资产品；
最差选择：不了解澳洲本土投资经验和投资理论下，以国内投资方式，认知习惯来投资澳洲房地产。从以往经验来看，国内投资人认为是不错的项目，在澳洲却是被当地人所放弃的投资品种。

60.澳洲房地产市场的供求关系是怎样的？
答：从澳洲的历史来分析，一个百年历史的房地产市场的供需关系是十分成熟的，(联邦储备银行根据地产市场状况和经济状况，通过利率来宏观调节市场；银行根据自身的风险系数和市场状况来决定房产信贷数量，放贷规模，贷款比例等手段把握市场；开发商根据市场需求来把握土地开发规模和进度；地方市政厅根据本地区的人口规模和市政要求来发放适当的土地用于住宅开发；总而言之，这个市场愈发成熟，投资的风险系数也越低，)从目前来看，澳洲的住宅开发是远远落后于市场需求的，预计截止到2014年，澳洲短缺住宅20-30万套。