澳洲房产投资俱乐部分析：

1. 墨尔本市中心的购房者以投资者为主体，自住型购房者逐渐离开市中心，移居至郊区。

2. 市中心由于空间的限制，所建公寓的面积将越来越小，单价越来越高。

3. 长期过量的高密度建设，将会导致市中心区域较高的投资回报率在达到平衡点之后下降，空置率提高，资本增值率降低。

来自澳洲网的消息，墨尔本正成为“高密度”大厦之都，整座城市被小户型公寓填满，而此类户型在香港、纽约和伦敦则被禁止建设。

太小！40%不及50平方米

墨尔本市议会6月11日发布的“房地产战略草案”显示，墨尔本部分新建住房的密度过大，“部分地区每公顷甚至有超过5000套公寓”，数量最多则达到其它国际化大都市法律允许的10倍之多。

悉尼、伦敦、阿德莱德都有相关规定，禁止建设面积少于50平方米的一居室公寓，而在墨尔本，40%的新建公寓面积不及50平方米。

据统计，2006年至2012年建设的公寓中，只有9%公寓的卧室数量超过3个，而值得一提的是，这些公寓还多为价格高昂的顶层公寓。

太大！居民住房“压力山大”

墨尔本市议会的报告认为，该市新建公寓面积越来越小，主要是受市场试图迎合海外投资者需求的影响，而在这一过程中，居民却要付出很大的代价。

该报告称，接待员、清洁工以及酒店服务员等群体正逐渐被排挤出城市中心地带的房地产市场，他们低廉的工资水平无法负担距离CBD一小时通勤范围之内的房产。

与此同时，甚至对那些年收入为10万元的“高薪”租客（包括护士及教师）来说，“住房压力”也不可小觑。

相关统计数据显示，投资者占据墨尔本公寓市场85%的份额，他们买房的主要目的便是获得丰厚的回报，这使得开发商设计出更多的小户型，而完全不顾澳洲家庭的需要。

墨尔本皇家理工大学（RMIT）规划专家布克斯顿（Michael Buxton）表示，在为24岁至42岁人士提供可负担住房方面，墨尔本较其它城市有所落后。他续称，这一群体不愿意住在远郊，同时也对城市中心的小户型公寓不太买账。“墨尔本目前的房地产市场以投资者的短期需求为导向。”他说，“长此以往，墨尔本会遗留下很多无人问津的高层住宅。”

警告！可负担&宜居需兼顾

上述报告警告称，因新房建设可执行密度规范的缺乏，以及高度控制规范的缺乏，“墨尔本面临着遗留大批低质量房产的风险”。

墨尔本市议会的专家呼吁开发商在设计新项目时，要以城市主体需求为准，避免建设小户型公寓。此外，相关草案还强迫开发商在城市扩张区域及在市中心建房时，力求做到让15%的新房具有可负担性。

墨尔本市议会规划厅主席昂基（Ken Ong）表示，50平方米被认为是一居室公寓的合适面积，“但就我个人而言，我仍然认为50平方米太小了，我更倾向于55平方米的一居室和70平方米的两居室。”

布克斯顿透露，有关改革将根据维州规划厅长推出的规划修改建议强制执行。

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