以房养学，是家叶海外负责人朱影莹女士于2006年创立的新留学投资概念，它顾名思义就是靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。通常在美国和澳大利亚以房养学的案例比较多见。这个是20世纪最新颖的留学方式。

前不久一个孩子留学归来的朋友就给我讲述了他的亲身经历，他在澳大利亚投资了一栋房产，总价值约为40万澳元，而孩子在澳大利亚留学3年的学费是6万澳元，生活费是一个月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概50万澳元，当然在房子方面他采取了月供的形式。而投资的三房房产，他孩子自住一间，其余两间分别租给了两个学生，一名国内和一名国外的，每间的月租是800澳元，两间一个月的房租收入为1600澳元，三年下来的收入为5.76万澳元，除去一些维护成本大概为5万澳元，而近几年澳大利亚地产价格持续上涨，每年的平均涨幅为10%，朋友投资的地段稍微高于这一涨幅达到了12%，3年后他将该地产转手价格为56万澳元，最终三年下来因为房子朋友获得的总收益为61万澳元，减去留学和地产投资的成本，他还赚了11万澳元。

由此可见，高额度的贷款、极低的贷款利率、还息不还本的贷款政策、增值部分二次贷款、稳定的房产增值和租金增长这些条件缺一不可。

能保证正向现金流，才是最好的投资！

那么，如何实现地产投资的理想状态“以房养房”呢？

首先，地产投资和任何投资一样，需要一定的资金投入。没有本钱就不叫投资了。即便是做生意，也需要一定的资金投入，并且还会有房租，人工，水电费等各项运营成本。地产投资就象一个生意，首先需要投入一定的首期。为了做得稳健一些，可以投入房价的30%作为首期，其余70%向银行借贷；做得积极一些，可以只投入20%的首期，80%都利用银行贷款；做得巧妙些，还可以只付10%订金买入楼花，等房子建好后再付第二个10%首期和80%贷款利息，用现在的钱购买几年后的房产，无成本享受建房阶段的增值。

其次拿到房后需要一定的运营费用来养住房产。因为住宅类物业，租金通常可以覆盖贷款利息和物业费。目前澳洲住宅的年租金回报5%~7%左右，一套50万的房子每年可带来2.5~3.5万澳元的租金收入（澳洲的空置率在2.2%左右，出租从来不是什么问题）。而目前贷款浮动利率在5%左右，贷款40万一年的利息大约2万元，在保证贷款还款和物业费的前提下还可以有少部分的剩余。

如果只分析到这儿，你肯定会说：这也赚不了多少钱嘛？而很多人就是忽略了地产投资的最终目的――增值，因为只是停留在计算租金，利息，退税，杂费了，怎么算也不怎么赚钱，不敢行动，错失机会。一个可以稳定增值的房产，更容易实现以房养房。因为通过澳洲政策再贷款，不用卖房就可以把增值变现，成为房租之外另一个养房的资金来源。也就是说有限的资金可以连续投资多套房产，享受多套带来的增值收益。

所以，在房产投资中，租金赚的是小钱，但却是现钱；增值赚的是期钱，但却是大钱。一个好的策略是二者的平衡：用房租养住房子，以时间换增值。正像我的一位会计师朋友所说的，如果有房产可以做到正向现金收入，也就是租金收入大于贷款利息，这样的房子“有多少买多少”。