独家报道，严禁转载！

www.amerealtygroup.com

最近网络上沸沸扬扬各种崔永元爆料的冯大导演洛杉矶两套价值$900万美金的洛杉矶好莱坞豪宅。豪宅的各种豪气相信大家已经看了太多，今天小编只想借着冯导的美国买房经历给大家秀一秀加州豪宅的房本儿和中国的有啥不一样？美国房产证上到底说了些啥？

冯导好莱坞豪宅俯瞰整个洛杉矶▼

冯小刚豪宅的公开照片可以看出，这个房子的视野即view 好极了。美国买房的传统，一个好的view （中文译为视野或者景观），不管是海景、山景还是城市景，至少能让这套房子和周边相同大小的房子相比贵出个10%到20%。小编相信这也是为什么14年冯导和徐老师一看到这么好的view 就动心出手买房的原因。这要是换做在中国的北上广，能屹立山顶，一览众山小的无敌景观至少要5000万美金。

接下来公布几张室内装修实景照，冯大导演在2014年的买入价格为500万美金。整套房子共有6个卧室，5个浴室，室内面积约511平方米。还包括了管家房、壁炉、游泳池、水疗中心、酒吧以及面积非常大的院子（占地面积超过2000平米）。

看完冯导的豪宅，那房子这么豪气，美国的房本儿（房产证）是不是也是金光灿灿，奢华无比的呢？小编要让大家失望了，实际上，美国根本就没有房产证这一说，美国房产证或叫地契 (英文Grant Deed) 只有简简单单2-3张纸而已。接下来我们从美国公开网站上找到冯导家的Grant Deed做个范例，为大家详解美国加州的房本儿。（注：该信息为美国公开网站上可下载范本，重要个人信息已覆盖！）

冯导洛杉矶豪宅Grant Deed范本▼

首先，再次强调一下，美国是没有房产证这一说的，所谓的买卖中的产权转让，就是房屋的产权所有人签署了一个叫grant deed的文件。如果购买新房，开发商签署了一个grant deed的文件给买家，二手房交易是原来的房主会签署grant deed文件给买家。

理论上说，签署完这个文件，产权已经从原来的产权所有人，转换到新的产权所有人了。

在加州为防止原房主一房多卖这个风险，房屋所有人签署完grant deed后，还需要将grant deed拿到县的recorder office 去登记，由于县recorder office要求登记的文件必须要先公证，因此，在签署完grant deed后还需要进行一个公证，然后由Escrow负责让产权保险公司将grant deed和公证文件去recorder office去登记。登记那一天就是过户完成那一天，也就是交易结束那一天。

所属县官方登记以后，就相当于告诉了所有人这个交易，英文叫constructive notice。如果登记过后，房主给其他人再签署grant deed，那么再去登记，就登记不成功了。法律不保护后来再去登记的人，只保护第一个去登记的。所以，一般过户完成也就是交割那一天，过户公司上午会先去登记，登记成功后再将购房款给卖家和其他相关人，在这之前，所有的款项都是在过户公司的帐户上的，卖家是拿不到一分钱的，即使是新房的建商也拿不到一分钱。

简而言之，如果A将同一个房子签署两份grant deed给B和C,B先去登记了，C后续也去登记那就登记不成功了。法律会认定产权属于B，如果A将房子卖给C，那么escrow就会宣布交易不成功，C拿回所有的钱，A就等着上法庭去赔偿C的损失。应该说这个模式，可以完全避免一房多卖的情况。

那么加州房产证grant deed到底长啥样呢？接下来就以冯导这套500万美金的好莱坞豪宅为范例，给大家详解一下洛杉矶县的房产证。要再次强调一下，美国房产证信息都是公开网站上人人都可以查到的。

美国房产证第1页▼

该页显示洛杉矶县登记处对于此套房产过户交易的官方登记信息，产权公司已做产权调查等事实都已通过多串条码记录在册。

第2页即房产证主页▼

上半部分：显示此套房产的具体地址及地理位置、买卖双方的个人信息。产权过户信息以及产权转让州税费和城市税费都有详细说明。

下半部分：显示加州洛杉矶县公证处对于此房产已过户新房主的官方公证。由县公证处盖公章，公证人签字证明此房产已在加州政府官方受理下转让至新房主。

如果新房主想知道房子产权是不是干净？比如是否有抵押，或者还有其他人也拥有这个房子的权益。在美国房产交易中各州都有明确的规范。

比如在加州是通过产权保险title insurance来保证这个买家的权益。在交易过程中，买家购买一份产权保险，这个费用大概$500-800左右，这是一次性的费用，也就是说，只在交易过程中购买。产权保险公司首先会对这个物业的产权进行调查，出产权调查报告prelimin report，根据这个report，产权公司如果觉得产权没有问题的话，会将prelimin report给过户公司及签署一份保单。

如果在买卖交易结束后，产权有问题，比如还有抵押什么的，那么由产权保险公司去赔偿这个损失。产权保险公司为保障自己的权益，他们一般会自己建立强大的数据库，县recorder office的文件会被导入他们的数据库，并且还会搜集法院，银行等各类数据。

通过以上描述可以看到，如果在购买二手房的过程中，过户成功房产交割后，就表示去recorder office登记成功，成功购买了产权保险后，那么买家的权益就得到了保护。

一般在交易结束以后几个星期会收到县登记处recorder office的一封信，说明登记成功。实际上，这封信没有什么意义，如果登记不成功，escrow在登记时，当时就知道。还有，过户公司在去登记之前，他们必须看到产权公司出具的prelim report和产权公司签署的保单，否则，他们根本就不会去登记。

那么有人会问，交易结束后，我还是不放心，我怎么去查这个房子在我的名下呢。

方法1：可以拿着grant deed直接去县登记处recorder office去付费查询。但除了产权公司，很少人会自己去office去查。

方法2：可以去县税务局网站去查。这种方式用的最普遍，可以去税务网站，直接输入一个房子的地址，就可以看到这个房子的所有人是谁。这个信息是公开的，也就是说，你可以随便输入一套房子的地址，然后看属于谁的名下。

以加州为例，每个县的要求有点不一样。洛杉矶县还需要知道这个房子的pin number，这个pin number是会在房产税单property tax bill上有。一般交易结束后，二手房很快就可以查到，但新房需要一段时间后才能够查到，因为新房政府要处理的事情比较多，比如申请apn等。