“最近，我们身边很多人在忙活着KiwiBuild的合作机会。”Treasure Home 的负责人Jacky Li告诉《逸居新西兰》，政府想购买的是售价在65万以内、100平方米左右的三房联排屋。

5月8日，新西兰政府发布了招标文件，希望借此购买或包销私人开发商的期房。为期一个月的线上招标申请，即将在6月8日（本周五）结束。《逸居新西兰》获知，手头拥有数百套公寓的大型中资开发商已正在准备招标文件。在南区和西区的三四个华人开发商的联排屋项目也进入了KiwiBuild项目负责小组KiwiBuild Unit的视线。

2018年上半年，新西兰建筑业一如既往,似乎没有太大变化。但销售的另一端，政府正在成为市场中新晋的主力买家。

购买期房（ “buying off the plan”）是新西兰政府承诺向市场推出可负担住房的四大举措之一。政府将在以下地区向私人开发商买入期房：Auckland、Bay of Plenty、Canterbury、Chatham Islands、Gisborne、Hawke's Bay、Manawatu-Wanganui、Marlborough、Nelson、Northland、Otago、Southland、Taranaki、Tasman、Waikato、Wellington 、West Coast。

在2018/2019年和2019/2020年开工的项目，将优先获得与KiwiBuild合作的机会。在2018年末，政府将重新开放机会，给2020/2021年开工的项目进行竞标。

政府感兴趣合作的开发商，必须是手中持有开发就绪的土地，并有意愿在原有项目中建设部分可负担住房（KiwiBuild dwellings)。政府可能会要求调整项目的规模和进度，改变项目中的户型的种类，或是尝试一些创新技术。

目前，政府通过电子招标服务系统（www.gets.govts.nz)，鼓励感兴趣的开发商投标。经过初期的评估，初步筛选出候选名单、改进方案和评价流程后，将对成功的申请者进行财务尽职调查和展开协商。

购买的流程较为灵活。政府希望以此适应不同的开发项目、个人开发的经济情况和当地的住房市场。对应在每个开发商的购买流程将会是因人而异。不过，据MBIE文件，双方的合作可能会涉及以下条件：

• 政府为未售出的可负担住房（KiwiBuild dwellings）提供最后担保。

• 在界定的销售期或是失败的销售过程（比如，合资格的买家撤回购买合约）后，政府和开发商进入公开协议，购买未出售的可负担住房（或支付最终售价和此前协议价之间的差价）。

政府在可负担住房（KiwiBuild dwellings）完工后立即购买。房子完工后，按照预先谈下的包销价格，政府和开发商进入买卖协议合同。随后，政府再把这些房子出售给符合资格的买家。

假设私人开发商的期房被政府相中，签订买卖合同，这意味着完成了贷款所需的大部分预售指标。Treasure Home负责人Jackie Li了解到，如果和KiwiBuild项目签订了合同，就能够比一般情况更容易从银行贷款到更高的额度。

一些华人开发商签了土地购买的意向书后，和卖家商定了一个月的时间，用来与KiwiBuild项目组进行交涉。理想的情况是，在土地正式交割前，与政府签下合同，并凭借此拿到银行的贷款。

这似乎是加速开发的驱动机制。但Jackie 了解到，经过和政府几轮的谈判，一些华人开发商最终还是没和政府谈成。最主要的原因还是，“65万以下的售价无法做下来”。被KiwiBuild买断的房屋和投放到公开市场的情况相比，前者比后者的利润可能会少将近一半。

除了利润微薄，华人开发商考虑的另一个深层次问题是，KiwiBuild对房屋质量的要求。

虽然目前尚未有KiwiBuild房屋竣工，但开发商可以从新西兰房屋署（Housing New Zealand）对房屋质量的验收标准得到借鉴。KiwiBuild房屋和新西兰房屋署旗下的住房同是政府性住房。

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Treasure Home曾经承建过新西兰房屋署项目，在质量管控、工期进度规划和后期维护的经验能够达到政府性住房的建造要求。

Jackie指出，政府性住房属于低端经济型。虽然对内置的配置要求不高，比如地毯只需本地生产即可；但是对质量的要求特别高。

他介绍道，在当地市议会检查完房屋的主结构和框架后，新西兰房屋署还派出自己的检察员检验外观可以看得到的细节。比如油漆完成的细节是否均匀，是否有色差；墙面的油漆要求要抹平；瓷砖铺设要平整；水泥地打磨平整。如果检查发现与施工图纸不符合，Jackie指出，要求整改是小事，但是有些整改要拆掉再装，就会增加施工成本。

质量的高要求带来的成本增加，还体现在后期的维护成本。以和新西兰房屋署的合作为例，承建商完工后要提供一年的维护期。如果所建房屋建成一年内出现损坏，承建商必须及时修好。Jackie举例称，如果水工预埋水管有问题，后期产生漏水，导致石膏板和地毯泡坏了，就都要重新做。

因此，他建议，无论是从监管检查的高标准还是后期的维护考虑，只有以高标准去施工才能避免后续的麻烦。但这也意味着在施工的人力和建材投入要加大。“一套准备面向普通市场的房屋需要的建造成本是30万左右，但是如果要达到新西兰房屋署的要求，造价（人工和建材）上至少增加7%左右。

他认为，KiwiBuild的可负担住房很有可能沿用新西兰房屋署的检查标准。“政府很懂，他们挑剔的地方比市场的普通买家更多。”

倘若，和KiwiBuild项目谈定售价后，但是施工过程不可意料的成本增加，都要私人开发商自己承担。Jackie举例称，以公共污水雨水管道的连接来看，实际的成本都会比报价更高。此外，工期延误也会产生罚金成本。

Jackie认为，核算一番成本，实际上KiwiBuild留给开发商的利润空间并不高。“虽然挣得不多，但最大的优势是资金有保障。”

鱼和熊掌不可兼得。开发商只能根据自己的经济实力和对市场的判断，来看是否与政府共跳这支舞。

撰文 Abby Chen
排版 Jiayu Li