澳洲房产投资必读——向您继续揭示影响澳洲房地产市场的16个关键问题！ 强烈建议分享给身边在澳洲投资的朋友！

9、是贷款者影响了房产市场吗？

监管机构常常提醒贷款人和借款人谨慎行事。例如，近期储备银行金融稳定报告（Financial Stability Review）称，对于金融稳定性很重要的是，银行不应回应增加风险偏好的行为或放宽贷款标准。

但目前并没有贷款标准显著放缓的迹象。低文档贷款占新增住房贷款的份额微不足道，高贷款价值比率（LVR）的贷款份额也不高。

10、住房价格会继续上涨吗？

目前房价背后存在肯定的动力，但也有一些自然的纠正机制。

房价上涨减少租金收益。一些租房者已转变为房主或住户，住房的供给更多。空置率上升和租金增长正在放缓，更低的回报率将会挫伤潜在投资者的兴趣。

11、房市有泡沫吗？

对当前的房价走势需要有前瞻性。房价先降过之后才升上来，今天才出现较高的价格。房价从2012年年中以来上涨了16%，但与2010年年底的上一次峰值相比只上升了7%。

对于真正的房产市场泡沫，房价上涨需要有以下条件，即在一个相对较短的时期内房贷加速增长；贷款标准放宽；人们期望住房的价格持续上涨。

房贷增速有所回升，但仍处于过去30年以来的低水平。如前所述，贷款标准并没有显著放缓的迹象。然而，房价上涨的预期仍然存在。现有的有限数据对评估这些期望还很困难，但这是监测趋势的一项因素。

12、什么会扼杀房产市场的繁荣？

多年来遵循的“黑盒子”的规则是基于贷款利率和房价之间的关联，即房贷利率上升20%，通常足以扼杀当时房产市场的热潮。

20%的利率上升将使贷款利率达到每年7%左右。要达到这个目标，储备银行需要提高利率100个基本点，使现金利率上升至3.5%。

13、澳洲储备银行对房价的上涨感到惊讶吗？

澳洲储备银行对房价上涨并不感到惊讶。不期望影响房价，就不会着手刺激房产市场购买！房价上升的确是传导机制的一部份。房价的上涨削弱住房负担能力。自2013年8月以来没有出现过降息，人们的讨论已转向利率上升的可能性。日益恶化的负担能力会挫伤潜在房主或住户的兴趣。

房价上升增加了家庭财富并普遍提振人们的情绪。房价上涨使新房更具吸引力，这是利率首先下调的原因之一，同时他们也鼓励装修活动。

14、澳洲储备银行担心房价的上涨吗？

澳洲储备银行可能不会对房价上涨感到惊讶，但看起来房价正在接近一个令人舒适的范围值。澳洲储备银行行长史蒂文斯（RBA Governor Stevens）和副行长罗威（Deputy Governor Lowe）都提醒借款人房价可跌可升，也许这就是储备银行正在出售部份Kirribilli房产的原因。

如果不出意外，房价已经达到了使降息成为不必要和不可能的程度了。房价达到两位数的增长水平，是下一次利率上升的考虑参数。

15、什么令澳洲储备银行满足？

澳洲储银长期以来关注房价杠杆。他们已经明确表示，他们不希望看到目前设定的政策推动房产市场的活动，导致返回到上升的杠杆作用。疲弱的收入增长意味着家庭债务与收入比率在一个相对稳定的时期后再度上升。稍微有利的一面是，债务与资产比率正在下降。

如果房价的增长大约与收入增长的比率相当（比如每年5%至6%），我们猜储备银行会很高兴。在这种情况下，价格与收入的比率保持不变，债务与收入的比率将反应出结果。

16、房价重要吗？

房价与收入比率也上升了，房产价值被高估的恐惧也随之而来。我们一贯坚持的观点认为，房价与收入比率的上涨显著部分反映出家庭偏好的转变和获得贷款的能力，以及人们想要居住房型的转变。

持续的低通货膨胀率允许更低的利率，更多的家庭能够获得贷款，而住房需求提升但房产的供给不会迅速改变。房价相对于收入的上升不可避免，房型的转变反应出人们对更大、更复杂房型的愿望，结果房产估价就变得更高。

（Source:朱丽娅澳洲悉尼编译报导）

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