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——5月期《全球资产行情MONTHLY》——

过去的这个月，对咱们国人而言，是悲喜交加的一个月。

朝韩会谈，两位领导人谈笑风生。难道朝鲜要改革开放了？

中美达成协议，连新华社都发文《中美贸易战停火！止战！》，中美贸易战真的不打了？

可转念一想，虽说金正恩跟文在寅见了面，俩人手拉着手笑得挺灿烂，但人家回去后却迅速取消了原定17日的双边最高领导人的会面。常规军事演习就能引起如此大的反应？背后有些猫腻。

同样的，中美贸易战也是一支悬而未发的箭，能不能彻底解决，还要看双方最后亮出底牌的成色。

而与此同时，世界经济机构却发出警告，因为近期美元升值强烈，已经导致一些发展中国家的货币、债券大幅贬值，资金疯狂出逃——阿根廷、巴西和土耳其的投资，这段时间还是尽量避开。

而咱中国人长期关注的这些国家的楼市、股市、汇市在过去这个跌宕起伏的一个多月里，又表现如何？我们整理数据，得出以下三个规律：

• 全球普遍钱紧，大城市房价下跌迹象更显著，甚至波及二线城市

• 较便宜的旅游城市楼市持续火热

• 本月股市表现佳，美元上涨拉响警报

上个月，美国、日本的通胀数据都在上扬，美国已接近此前2%的目标，但因为市场反应较为剧烈，主要国家的央行仍在观察，等待加息的时机。

对于投资者们而言，这个月又有什么主要事件和变化需要我们注意？

1房价

4月份以来，各国的楼市主要有以下几个表现：

①　美国：产业拉动城市“崛起”，房价持续上涨

②　加拿大：新上市房屋量、成交量大幅下跌，加国房价继续冷

③　英国：“去中心化”趋势明显，伦敦房价连续3个月下跌

④　日本：东京房价走稳

⑤　澳大利亚：首都城市房价持续下跌，新趋势逐渐形成

⑥　新西兰：移民政策趋紧、房产涨幅减弱，这个国家越来越难入

这个月全球房价的整体表现稍逊于上周，在我们关注的33座城市中，有11个房价相比于上个月更低。来看看具体是哪些：

许多国际大城市：伦敦、墨尔本、悉尼、奥克兰和国内的北上深都比上个月下跌了不少，而一些二线城市——布里斯班、曼彻斯特、惠灵顿和汉密尔顿也的房价也出现小幅下调，在一定程度上是由于一线城市成交冷清而导致的连带效应。

国内北上深的二手房价同时下跌，

而北京的环比房价不止延续了3月的下跌势头，还扩大了（上个月同比前一年房价下跌0.47%），这是所有中国一线城市中第一个出现如此状态的一线城市。

而北京的冷清，衬托了香港楼市的火热。首先，它的环比涨幅是全部33座城市中增长最高，而在5月15日，香港地政总署公布了今年第一块政府拍地结果，新鸿基地产旗下公司以该公司有史以来最高价买下一块位于新九龙的地块。

上个月才刚诞生一个“亚洲楼王”，这个月又一“地王”横空出世。

对于这个现象的理解，在于资金在整个大中华区的运作：内地的富豪将钱转移到香港，而买不起港屋的香港人又将钱投入到深圳，推高深圳房价后，深圳地区的居民再将钱往外移——

香港房价大涨，究其根源，是地不够，但对于其他国家，房价涨的原因就大相径庭了。

A. 美国：产业拉动城市“崛起”，房价持续上涨

这个月美国热门投资城市的房价涨幅稳定：

盐湖城和奥兰多的房价涨幅亮眼，整体上超过了原本第三名的旧金山，而达拉斯和盐湖城的房价上涨则得益于当地产业的蓬勃发展。

旧金山算是成也硅谷，败也硅谷。全美的通胀怕是全部集中在了加州这个都市圈爆发，当地居民买不起又租不起房，集体“逃离”。

总体来说，跟香港一样，美国房源也很紧张。但究其原因，不是地不够，而是人不够。据美国商务部统计，美国4月新屋开工128.7万户，环比下降3.8%，远超预期的跌幅0.7%。路透社分析称，这是因为当前美国房市仍面临土地供给与熟练工人双重短缺的制约。

除了我们关注的这几个城市，全美来看2018年开年以来涨幅最大的是以下这几个地方：

内华达州、华盛顿州（西雅图所在州）涨得最快，均为12.6%；

爱达荷州第三，上涨12.3%；

犹他州则位列第四位，涨幅为11.2%。

相比于投资性价比更高的二线城市，除了旧金山，美国另一个传统高价城市——曼哈顿的房价跌幅有所缓解。3月曼哈顿的成交数回升，房价也稍有回暖，但同比仍在下跌。

B. 加拿大：新上市房屋量、成交量大幅下跌，加国房价继续冷

4月份，加拿大房价仍处在很为难的状态，总体销售价格下跌了11.3%，新上房屋数量则少了将近5%，销售量也跌了2.9%，全国楼市跟加拿大的天气一样——冷。

从数据来看，多伦多房价同比下降较多，与去年同期相比，大多伦多的销售额下降了32.1％，平均销售价格下降了12.4％。多伦多整体平均销售价格受到市场状况变化，以及购房者对房屋类型和价格喜好的变化影响。

这个影响对高端市场尤为明显。2018年4月独立式住宅销售额为200万美元或更多，占总销售额的5.5％，而2017年4月为10％。

当地房产局官员认为，这个变化体现了投资者在加拿大投资的属性产生了改变，从原本短期炒楼，变成长期持有。

同一时期，二线城市汉密尔顿的楼市也在低迷期，环比下跌2.6%，同比也下跌，但相较上个月，跌幅有所收窄。房地产交易活跃度大受打击，汉密尔顿房屋上市的平均天数由去年同期的14天上升至26天，公寓市场从15天增至29天。

C. 英国：“去中心化”趋势明显，伦敦房价连续3个月下跌

英国3月的房价上涨速度在继续放缓。价格连续第三个月下跌，现在年增长率已经持续跌了11个月，全国目前的增长率仅为1％，低于2016年2月9%的巅峰值。

然而，许多领域仍然具有弹性。不包括伦敦和东南部，英格兰和威尔士的价格仍然存在比去年同期增长3％，只有伦敦目前房价在下跌。

从上图来看，伦敦的跌幅在持续拉大。伦敦33区的最贵11个区，这一年的房价平均降幅达到5.8％。但这也不标明最便宜的11个区表现就很好，3月份，最便宜的11个行政区的价格增长实际上每年都是正值，但仅为0.1％，而价格倒数四名的年增幅也都不大。

这个月的英国房价热度图显示出的，仍是除了首都伦敦以外的房产市场大热。而其中，四个“最热门”地区是威尔士、英国东北部、西北部和东米德兰地区，每年的价格上涨3.6％或以上。

在全球钱紧的背景下，伦敦的高价房产持续受到影响，而原本房价较低却又有发展空间的城市受到投资者青睐，资金继续“去中心化”散开。

D. 日本：东京房价增长稳定

东京公寓成交价格，已经连续上涨了67个月（约5年半），根据REINS的数据，首都的平均价格为每平方米52万日元。来看具体数据：

东京都区部的房价环比下跌，这也是受到全球高价位房价的影响，但都下部的增长中和了一些都区部的颓势，而与去年同期相比，东京的房价仍在上涨。不过，首都圈表现最好的仍属神奈川县和埼玉县，涨幅都在8%以上。

相较之下，大阪府的整体房价有小幅下跌，而作为旅游城市的京都，在开工量大幅下跌的情况下，房源紧俏，加之旅游热一度推高房价。

6月15日起，日本民宿新法将全面实施，行业洗牌由此开始。进入了这个行业的中资已有不少在打退堂鼓。根据21世纪经济报道，来自中国的小资本在逐渐退出，寻求通过合伙购买和资格的公寓楼再继续经营，但日本旅游业仍旧大热，这个空白则会由大资本经常填补。

对于想投资日本民宿的朋友，留给你的时间不多了。好好研读一下日本的《住宅宿泊事业法》，看看自己适不适合投资日本的这类房产吧。

E. 澳大利亚：首都城市房价持续下跌，新趋势逐渐形成

在宏观层面上，澳大利亚的最新趋势实际上与我们五年前所看到的相背离：

地方表现优于大城市；

公寓表现优于房屋；

最昂贵的房地产正在出现比实惠房屋更为疲软的涨幅情况。

过去的五年中，地方城市房价以6.8％的年增长率超过首府城市，涨幅几乎是两倍。在过去的一年里，首府城市住宅价格下降0.3％，而地方则上涨2.4％。

与此同时，首府城市独立房屋价格的年均增长率为7.3％，而同期公寓价格每年增长5.5％。

其中，悉尼的房价环比同比都下跌，而且相比于上个月，下跌幅度在拉大。与此同时，墨尔本的环比房价也出现下跌情况，下跌幅度也比上个月更猛。这个月新出现环比下跌的城市是布里斯班，但幅度不大，总体来说还算稳定。

霍巴特持续作为升值最快城市排名全国房产涨幅第一，但就算涨幅最快，这个旅游城市仍是精选出来的城市中，房价最低的。

F. 新西兰：移民政策趋紧、房产涨幅减弱，这个国家越来越难入

在近期新西兰统计局公布了一组数据，在截至2018年4月之前的一年中，新西兰的净移入人数仅有6.7万人次，比今年3月的水平（67,984人）有所下降，创近两年来的新低。而这个趋势早在去年8月开始就出现了。

为什么净移入人数减少的趋势持续了这么久？很多人会很直接地认为，是移入人数减少的锅。但是，造成这一数字下降的主要原因并不在入境移民……

而是移出的人数增加造成的。根据数据，新西兰本地人移出的情况并没有太大变化，真正变化大的，是非新西兰公民的出境移民则明显上涨——截至2018年4月之前的一年中，非新西兰公民的出境移民数量为30,185人，远远高于去年和前年的同期水平。

也就是说，那些在新西兰长期生活的海外人士和居民签证持有者在截至今年4月之前的一年中，离开新西兰的人数较之以往有所增加。

同样表现一般甚至差的，是新西兰的楼市：

4月份，奥克兰和惠灵顿都出现了环比将近1%的下跌情况，而同比方面涨幅也收窄。房价更贵的奥克兰，跌幅更加明显。

这也印证了此前其他高房价城市的情况：全球发达国家的居民，越来越买不起房。移民政策趋紧，或许是为当地楼市降温而做的，也确实取得了一些成效。

G. 东南亚：新马泰长期关注，柬埔寨楼市空前繁荣

这段时间，东南亚的房产在中国异常火爆。除了对这些国家的检索率大幅上升，泰国、柬埔寨的房展会也在国内大中城市里举办得越来越频繁。

而中国资金疯狂涌入柬埔寨，使得柬埔寨的建筑商们大赚了一笔。

东南亚这段时间数据仍然不足。我们再次放上数据的追踪网站，供各位对东南亚感兴趣的投资朋友们参考：

泰国：当地统计局（英文版）

越南：Savills World Research Vietnam

马来西亚：Valuation and Property Services Department

柬埔寨：CBRE Cambodia

掘金也会持续关注这些网站，他们一般会季度性地出刊，若有值得一提的资讯，我们将分享进来。

2汇市：美元近期走强，发展中国家市场遭受挑战

这个月，除了越南盾和美元指数，其他在观察的主要货币都出现了下跌，其中，又以英镑跌幅最大。

在过去的这个月中，美国经济表现佳，甚至超过其他表现不错的发达国家，同时中美贸易战摩擦“降温”，双向加持，提振美元。

美元上涨，同时各国利差形成，就有专家认为，这是世界上某个体系的国家要崩盘，进而影响全球经济，大萧条就在眼前……

但是从经济基本面来看，全球主要经济体虽然都有危机，但不造成严重的系统性风险，如果说单纯美元上涨就会触动危机，那现在更大的危险应该是贸易战。如果开打，影响之剧烈，波及的是芸芸众生。

3全球股市：美股跟随美元一并上涨，全球股市跌幅略缓解

越南的股市从上个月的神坛上走下，取而代之的是纳斯达克，从开年至今股价上涨了7.11%，这与美元、美国经济表现佳，吸引外资涌入美国。

4比特币和黄金

ICO、区块链在这个月仍然是热词，但价格变化幅度较上个月有所减缓。

近日，俄罗斯司法部长在一场关于该国尚未得到监管的加密货币地位的激烈讨论中表达了立场，认为加密货币属于“其他财产”的法律范畴。

但中国方面，对于ICO的态度则比较负面。央视近期就做了一档节目，将ICO的“空气”属性进一步加强，称其为“利用名人站台的圈钱游戏”。

像比特币这样的加密货币最终会走向何处并未可知，但大众对它的讨论积极度仍未降温。

与之相反，因为美元提振和贸易战的可能性在减弱，黄金在上个月至今应声下跌，4月份环比跌幅达到1.61%。不过也有专家认为，黄金作为避险资产的属性越来越模糊，因为当危机出现时，黄金并未能及时上涨与之对冲。

5总结

这个月数据看下来，除了美国经济表现佳带动房价上涨以外，多数国家最贵的城市出现了同上个月相比，房价下跌的情况。

房价太高导致交易减少，也就是上面所说的，这些繁荣都市中生活的人们，越来越感受到生存不易。在伦敦，租房取代买房的人口占比从上个10年的10%，来到现在的25%。

面对这样的投资环境，一时半会还真不知该如何选定自己的投资标的：中心城市房价下跌，但原本价位就高，还是买不起；周边城市房价上升迅猛，但是现在入场，怕错过最佳购买时机。

这个时候，对于自己的居民都大量买不起房的城市，或许观望一段时间会是最好的选择。