联邦预算上周出炉，主要旋律“砍、砍、砍”。房市逃过一劫，负扣税安然无恙，另计划新增拨款115亿元，大力推动基建。而新州州长贝尔德（Mike Baird）上任即初，便与交通厅长贝瑞吉克莲（Gladys Berejiklian）视察了西北铁路线工地，此举释放了政府坚决推进重要基建规划的强烈信号，也让这一旷日持久的工程再获市场聚焦。交通网络承载着城市建设的命脉，对周边房市的影响亦举足轻重。未来若将该条线路直接连至悉尼西线和新机场，西北和西南大片地区将成为新的开发热点。

项目简介

悉尼西北铁路线（North West Rail Link）自推出以来一直广受关注，而且前前后后也提出了很多修改方桉，该规划确定了8个新增站点，按西北向依次为：Cherrybrook、Castle Hill、Showground、Norwest、Bella Vista、Kellyville、Rouse Hill以及Cudgegong Rd。

政府预计投入的资金高达83亿元，全长近23公里，将采用地下、地面和高架三种溷合模式，是继悉尼海港大桥之后澳洲最大的工程，包括最长最深的铁路隧道。相关的拆除和地面工程已经启动，预计将在2019年通车。

除了解决和改善了当地的交通状况之外，该新铁路线的建设也将会对周边地区的房市带来重要的影响。

物业特征和人口结构

该铁路线跨越三大地方行政管辖区，包括Hornsby、The Hills和Blacktown。从Domain和澳洲统计局（ABS）的数据看，这些区域的物业特征和人口结构各有不同。

总而概之，这几个区在物业类型上基本都是以独立屋为主，但是公寓楼数量在最近几年均出现了显着上升；从物业中位价上比较，Hornsby中位价最高，其次是 The Hills和Blacktown。另外，过去数年，这几个区的人口都呈现不同程度的增加。从总量上看，Blacktown最多，然后依次是Hornsby和 The Hills，其中The Hills增速最快。预计随着西北铁路线的修建，涉及的三大行政管辖区内的人口将新增近20万。

沿线地区房市综合分析

Cherrybrook

当地物业类型以独立屋为主，大地块，宽敞，而且房龄都不算长。如果想要享受“山栖谷隐、闲云野鹤”般的生活，此处不失为一个很好的选择。当地有一个商场，驱车至附近的 Castle Hill 购物也很近。而且Cherrybrook Technology High School颇具声望。

Domain的最新数据显示，目前区内独立屋的中位价在873,000元；单元或公寓中位价在670,000元，过去数年一直稳步上升。交易市场活跃，滞留期较短，尤其是相对稀缺的单元和公寓物业，平均上市13天便售出。

根据政府的基建规划，随着西北铁路线的推进，当地将会在未来20年增加数千套的新公寓住房，至2036年总量或至3200套，大部分都是围绕在新建火车站周边的3至6层的公寓楼，涨幅将在73%左右，以及增加一些配套的零售购物设施。

Castle Hill

该区算得上是西北面的一个重镇，当地的商圈发展已经较为成熟，拥有两个大型购物中心，即Castle Towers和Castle Mall，两者遥相呼应，共同衬托起Castle Hill作为西北山区中心集镇的地位。

同为山城，该区商业气息更浓，自然景观可能相比周边城区要有所逊色，譬如Cherrybrook，但房价表现丝毫不差。区内同样也是以独立屋为主，目前的中位价在900,000元，过去一年内售出的最高物业价格为200万元。单元或公寓中位价在580,000元，年内交易表现要稍逊于独立屋。

根据政府的基建规划，未来20年当地将新增超过4400套住房，其中围绕着在火车站周围，将会出现一些中高密度的公寓楼群，包括3至6层（预计涨幅36%）和7至20层(预计涨幅52%)的新住宅楼。另外还会分别增加7000平米的商业用地和3000平米的零售面积。

Showground Road

该地段属于Castle Hill，位处区内西段，物业类型及现状不用赘述。不过随着未来此处新火车站的建成，当地的房市将会发生一些变化。围绕在火车站周边同样会出现一些中高密度的新公寓楼群，基本上集中在火车线南面，与Castle Hill中心地段不同的是，这里将更多的是以3至6层的中密度住宅为主，预计未来20年量涨60%。同时，会有大量的商业和工业租户入驻，可能会增加多个大型仓储式购物中心。

Norwest

该地区最大的亮点就是占地超过170公顷的Northwest工业园（Norwest Business Park），位于Bella Vista城区东端，这里也是整个西北铁路线项目的中心地段，很多大公司在这里设立总部或办事处，包括连锁超市巨头Woolworth、Optus以及AAMI保险公司等。

也正由于其工业园发展的影响，区内的住宅物业相比周边城区要少，物业类型仍然是以独立屋为主。Domain的数据显示，目前当地单元或公寓中位价在558,000元，和Baulkham Hill 市政区水平持平。不过独立屋的中位价格在1,011,00元，高于 Baulkham Hill 市政区的均价，拍卖清出率接近80%，去年售出的最高物业价格为2,248,000元，表现相当不错。

随着新铁路线的建设，这里的交通网络将更加完善，会吸引更多的商业或工业租户进驻，预计截止2036年，新增的商业和零售面积将超过15000平米。另沿火车线南面，会出现一些中高密度的新公寓住宅，其中以3至6层的楼层为主，预计量涨将超过50%。

Bella Vista

区内的物业类型和现状，上文已有描述。因为该火车站位于区内中心地段，所以周边房市变化，与Northwest略有不同。虽然商业面积也会增加，但是住宅面积的涨幅比较平均，包括独立屋、Townhouse和公寓楼数量均会有所上升。按照政府的规划指引，至2036年，未来区内将新增近4400套住房，其中火车站南边可能会出现一些整体规划的低密度住宅项目，譬如Townhouse社区，北面则会多一些中高密度的公寓楼，与Northwest相邻地段的独立屋数量也会稳定上涨。另外还会保留和规划一些公共和绿化面积。

Kellyville

该区的物业类型多为地大、建筑面积宽敞的独立屋，周边绿化很好，环境幽静，空气清新。主要购物消费以Norwest Business Park及本地商铺为主，区内也拥有不少名校。

澳洲物业监察（APM）的数据显示，该区过去一年的独立屋价格出现飙升，涨幅接近15%，市场物业数量明显增多，而且交易滞留期也开始下降。Domain的数据显示，目前该区独立屋中位价在770,000元，年内售出的最高物业价格为4,828,000元。

不断升级的交通网络，未来必将会推动该地区房价进一步上涨。但按政府的2036年规划指引，该区与周边其他西北城区最大的不同是，由于靠近Northwest工业园，区内商业面积增加极为有限，不会超过1000平米，主要仍以住宅开发为主。火车站北面将出现一些大规模的独立屋或Townhouse项目，沿火车站两边会有一些3至6层和7至20层的中高密度公寓住宅。此外公共和绿化面积相比其他周边城区要大很多。

Rouse Hill

该区的独立屋数量同样居多，而且由于位置更加靠西北，占地面积都很大。当地拥有一个扩建后的大型购物中心，即Rouse Hill Town Centre，逾百商家进驻，包括Woolworth和Coles两大连锁超市。另外区内亦有不少名校。

Domain的数据显示，目前区内独立屋中位价在699,000元，过去数年表现一直很稳定，从2012年底开始大幅回升，截至今年初，涨幅超过10%，年内售出的最高物业价格为3，900,000元。

随着新铁路线的修建，这里未来将会出现更多的开发项目。按政府2036年规划指引，商业和零售面积增加不多，预计将分别为1500平米和2500平米。区内的新房数量总体上也要小于铁路沿线的这几个城区，大概在不到1000套。其中主要以独立屋为主，预计涨幅在75%，因此可以看到，由于可开发土地较多，当地或将会出现越来越多的高档别墅项目。新建公寓楼也会有所增加，主要集中在火车站北面沿线。另外，区内的公共基建规划面积是这几个沿线城区内最大的。

Cudgegong Road

该地区属于Rouse Hill，这里将是西北铁路线的最后一站。距离悉尼CBD有48公里，周边的住宅物业极少，Domain的统计数据显示：沿该路段的房屋数量大概不超过200套，公寓楼几乎看不到。具体的物业价格可参考Rouse Hill。

不过这里的规划开发面积可不小，是这几个沿线地区中最大的，而且基本都集中在火车站西北面，一直延伸至Riverstone东面。

未来这里仍将以独立屋为主，不会建高密度住宅，最多为3至6层的中密度公寓楼，主要分布在该火车站与Rouse Hill火车站之间的西北沿线地区。而与Riverstone紧邻的大片土地将用于新建一些高档别墅或Townhouse项目。预计至2036年该地区内的新增住房量将达3500套，其中近一半是独立屋。

另外，周边的工业面积将增加17000平米，设立多个物流中心，充分发挥交通枢纽终端的地理优势。由于Rouse Hill Town Centre就在附近，所以该区内的新增零售面积很少，不会超过500平米，可能会新建一个社区商场。

综上所述，整个西北铁路沿线的房市走向，可以用“涟漪效应”来形容。整体以Norwest工业园为中心，向两边逐层辐射，内环以商业或工业为主，外环以住宅为主，依次散开，房价也是同样表现；区内以火车站为中心，按距离火车站的远近比例，住宅密度依次由高至低，呈现不同类型的发展。

可能面临的变数或风险

- 项目开工旷日持久，预算成本巨大，方桉多次修改，能否顺利完工存在质疑。

- 政府在征地开支上花费不小，方式和补偿金额存在争议，或对工程进行造成影响。

- 由于位置原因，毕竟离市区较远，而且没有直达CBD的车次，转车也比较麻烦。

- 区内人口结构发生变化，上班族增加，高密度公寓群可能会造成拥堵和噪音，引发社区争议。

当然，这些问题应该如何面对，暂时无法一一解答，只能随着工程的进行给出相应的判断了。

小结

“新官上任三把火”对政府重大交通基建规划来讲，这“第一把火便烧到了西北铁路线”。从新州长贝尔德的言辞举措来看，该项工程的推进必定在其未来任期内备受关注。而物业市场最关心的话题莫过于：是否会提升周边地区物业价值和租金回报？其实从过去20年悉尼其他交通线路建设带来的效应来看，这是肯定的，不过可能每个沿线地区的受益程度会有不同，这需要考虑一些可能存在的变数或风险。

另外随着悉尼 Badgerys Creek 新机场获批开建，预示着悉尼西部物业市场将更加快速扩张。有不少周边的地方市议会和部分业内专家建议，新建机场铁路线，连通在建的西南铁路联线（South West Rail Link），并将之与西北铁路联线相接。试想一下，这将是一个多么宏伟的蓝图？