澳洲房产投资策略师Jason.Deng 16日提前祝广大澳洲投资者春节假期愉快， 海外地产投资稳健增涨，大吉大利，顺心如意！！！！！！

股市有如赌场， 地产才是王道(乐土）。

澳洲近年由于利率降低同时房屋供应不足，三大城市如悉尼和墨尔本房价逐年上升，创纪录新高后确认上涨趋势。澳洲的租金回报及资产升值能力非常吸引，令不少包括来自中国的海外买家加入市场。

澳大利亚房地产市场目前有一个显着的现象：房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围，有大量的可操作性具体经验值得国内借鉴。

澳洲房地产市场形成的一些操作制度，投资者购买澳大利亚需先了解这6个制度。澳洲房产专家 Jason.Deng Tel:15600245850

1、首先是澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体

银行利益真正独立，独立承担市场风险，保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；

澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；

土地交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。

澳洲房产施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模

悉尼的一家澳洲房地产发展商，一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商，尽管澳洲土地阔，新移民使得需求旺盛，房价每七年翻一翻，一般中型房产开发商每年只开发70-80套房，不允许投机圈地。

澳洲大型房产开发商数量非常少，政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入这个行业，而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。

3、多方参与澳洲房价制定，确保澳洲房产价格公平合理

澳大利亚的房产在国内外销售的项目由银行提供最高75――80%的按揭，其中只需要业主提供四项简单的证件：身份证、护照、驾照、收入及存款证明，原因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。

每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。

整个房价和利润基本是完全透明的，澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。

4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理

据介绍，购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。

5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度

在购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。

6、澳洲房产交易强制通过中介交易

澳洲房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享，由于房价透明，政府规定租房的利润只能在当时价值5-6%的利润来收取房租，尽管投资者众多，但也只能通过长线投资才能获利。

澳洲二手房价中介能够说了算，定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。

邓志新 Jason Deng

澳洲地产投资策略师

Senior Property Investment Strategist

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