房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产，以期将来获得预期收益的一种经济活动。房地产投资的形式多种多样。对于普通投资者而言，最常见的方式是通过购置可供出租的房产，在获得租金收入的同时享受房价升值所带来的资本收益。

在澳洲，房产有独立别墅(House)、联体别墅(Townhouse)、公寓(Apartment)、单元房(Unit/Villa)等各种类型。投资者往往会对投资哪一种房产、在哪个区投资而深感困扰。其实，当我们看透了房地产的本质之后，就不会再被其表面的特征所迷惑。

本质上，投资房地产与投资股票、债券、黄金等其他产品并无区别，其目的都是通过投资获利，让资本增殖。不同之处在于资金的载体。也就是说，房地产不过是实现资本增殖的一种工具罢了。

对冷静的投资者而言，房地产投资仅仅是一个数字游戏而已。无论投资何种类型的房产，无论在哪个区域投资，关键是要对该房产的各类相关经济数据进行全面的分析和精确的测算，看它是否能使资金获得最大收益。

投资房地产就是为了盈利。凡是能赚钱的房产，无论是公寓还是别墅，都是值得购买的好房产；凡是能赚钱的房产，无论它是在繁忙的市中心还是在几十公里的郊外，都是可以投资的好房产。

在选定目标房地产之后，投资者应首先分析以下数据，以确定该房地产是否值得投资：

• 宏观数据：通货膨胀率、银行的利率、所得税率；

• 微观数据：该房产的价格（地价和房价）、该类型房产所在区域的历史增值数据（年平均增值率）、空置率、预计的租金收入、购置成本（银行费、律师费用、印花税等政府费用）、各类支出（中介费、水费、市政费、物业管理费、保险费等）、贷款利息、房产和设备的折旧；

• 投资者自身：当前的身份（海外投资者还是澳洲本地投资者）、投资者的家庭收入、基本支出、可投资的现金、选择的贷款方式（本金加利息/只还利息，不还本金）、贷款年限、贷款成数、自住房的贷款余额等。

通过各种公开的信息渠道相对精确地采集上述数据并不太困难。下一步要做的就是进行准确的测算，以总的预计收入减去总的预计支出，再考虑折旧以及税收优惠，即可获得目标房产的预计盈亏数据，算出其潜在的回报率，让投资者清楚地了解房产的现金流情况。

作为投资者，若能撇开自己的感情因素，不被自己固有的观念所束缚，把精力从挑选房型、地段等表面因素解放出来，专注于理性的数据分析和测算，就会发现房地产投资不过是一个简单的数字游戏。

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