Colliers国际投资销售团队奥克兰总监Gareth Fraser指出，入门级的投资者经常会把商业地产的CV作为市场价格的风向标。因为，许多入门级的商业地产投资者此前投资于住宅。在住宅投资里，CV被投资者是市场价格的参考。

事实上，商业地产比住宅地产复杂得多。而CV和市场价的差距在二者身上也是明显不同。

CV是基于复杂的模型统计而出，没有现场检查物业的环节。一些和住宅地产无关、但对商业地产影响巨大的因素，没有在模型中被考虑在内。

这些因素包括：

• 物业是空置的还是已有人使用

• 收入水平（在市场水平之上、之上还是之下）

• 租期的长短（短期或是长期）

• 租客契约

• 抗震强度

• 维修的标准

• 装修的价值

• 物业的特殊用途

Colliers 国际估价和咨询业务全国总监Kane Sweetman指出，政府评估CV是为了地税定价的一致性和相关性。所以，有一系列的假设的前提。比如，所有物业都按照永久产权来评估，而不管其实际上是永久产权还是租赁产权。此外，物业也是按照租金的市场价，而不是实际的租金收入，也不会管物业究竟有没有出租出去。

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“这些因素是评估商业地产市场价时的重要因素。” Kane Sweetman认为，CV对真正市场价起到很弱的参考作用。

据Colliers新闻稿，最近几宗商业地产交易中，CV的价格比售价超出了30%~70%。

“在一些情况下，过度膨胀的CV价格会让一些意向买家认为物业超过自己能力之外。”Gareth Fraser指出。

站在商业地产门口的你，被误以为的高价吓跑了吗？

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编译 Abby Chen
排版 Jiayu Li