//前言//
眼看着五月已经结束，澳洲房价的“寒冬”，却似乎随着气温降低而越变越冷，没有任何“回温”的迹象。
上周末，新一轮的澳洲房市清盘率出炉，悉尼和墨尔本，这两个澳洲房市最红火的城市清盘率分别只有63%和61%，换句话说至少有三成多的房产在拍卖会上“流拍”。
澳洲房市遇冷，澳洲境内的观点也意见不一。
有人觉得，随着印花税提高，外来买家减少，对于本地买家未尝不是一件好事；
然而也有人指出：外来买家逐步“撤离”，对澳洲房市的影响不是正面的“降温”，更接近于负面的“挫败”。
而昨天，本地财经媒体Australia Financial Review，更是发文称：
中国买家啊一掷千金在澳洲置地购房的“购房潮”，结束了！
（图片来源：AFR）
那么，这句话又是从何说起呢？
1、权威组织：中国买家已经不再热衷投资澳洲房产
本周二，外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）公布了2016-17年度报告，报告显示显示，上个财政年度住宅采购的批准数量下降了67％。
（图片来源：UBS）
而UBS（瑞银集团）也同样给出了一份显示“中国买家不再独独青睐澳洲房市”的证据。
根据UBS数据分析，可以明显看到自去年新州提高印花税后，中国买家投资海外资产的热度，逐渐从澳洲转移到了加拿大、美国，甚至是日本、泰国上。
（图片来源：UBS）
中国知名海外资产中介网站居外网（Juwai.com）CEO罗雪欣女士也感慨说：
“2016年下半年，中国人以几乎不合理的速度投资澳大利亚房地产。这就像供货商和开发商从天而降的钱。”
“在2017年初，资本管制，融资限制和外来买家印花税，将中国投资减少到了更合理的水平。”
2、为何中国买家不再钟爱澳洲？
显而易见的是，澳洲房市得到来自中国的“现金雨”的时代，已经正式终结。
UBS认为，让中国买家不再青睐澳洲房市的原因是多样的：首先，从中国来说，自2017年以来，政府缩紧外汇管制，是澳洲房市里中国买家减少的原因之一；
在澳洲方面，印花税的提高，针对海外购房者的贷款限制，以及政府的宏观调控，为海外买家进入澳洲市场建筑了看不见的墙，赶走了外国买家，尤其中国买家。
UBS房地产研究部的全球负责人Kim Wright女士认为，由于印花税的不断增加，澳洲的房价已经达到了中国人所承受的“顶峰”，而其他国家更多的投资机会，让许多中国买家选择向泰国、越南等国购买房产。
换句话说，印花税是“罪魁祸首”。
（图片来源：Domain）
UBS的另外一项统计数据也或多或少应证了真正阻止中国买家进入澳洲的原因是印花税而非贷款的观点。
根据UBS统计，超过五成的中国买家在购置海外资产时会使用自己的家庭存款或来自亲朋好友的借债，而中国买家借助境外当地银行发放的贷款购房的，甚至不足5%。
（图片来源：AFR）
而且，根据UBS报告，许多中国买家（至少五成）在购置国外房产时喜欢用现金。
大家都知道，就在前不久，澳洲新一财年度的政策计划中，表示将在2019年7月1日开始限制$10000澳元以上的现金交易，甚至收入与金融服务部长（Revenue and Financial Services Minister）Kelly O'Dwyer直接表示：
这就是为了限制外国买家在澳洲购房，尤其是中国买家！
（O’Dwyer部长，图片来源：Daily Mail）
从增加外国买家申请费、到提高印花税，再到限制国外
3、“最受伤”：公寓市场
那么，中国买家的撤出，对澳洲房市到底是好是坏？
至少对于一些依靠中国买家而“崛起”的外国开发商来说，是坏的。
总部位于悉尼的开发商Ceerose表示，“已经干涸”的外国买家市场，却留下了一堆未售出的公寓。中国买家占据这家开发商客户的一半以上，包括许多使用来自中国大陆的资金的在澳华人。
“今年市场上碰到了手刹，”Ceerose总监Edward Doueihi表示。
“这确实影响了我们，现在我们的市场开发已经停止，我们已经停止了市场营销，我们已经停止了购买网站，而在悉尼，这是非常不利的。”
这些开发商毫无办法，只能想办法将卖不出的公寓以出租的方式租出去，才能勉强维持。
（图片来源：网络）
同时也有分析师指出：澳洲的家庭借贷率居高不下、失业率波动不断，也表示澳洲本地买家实际上无法起到拯救房市的强劲效果。
当然，也有一些乐观的观点认为，中国买家在澳洲减少只是“阶段性”的，因为据报道，中国仍然是澳洲最大的海外购房者来源国：
中国投资的审批数量(9714份)，投资金额高达389亿澳元，占总海外投资申请的40%，位居第一。
居外网CEO罗雪欣女士也认为，中国的对外投资管制也不会持续太久，而中国买家也并非彻底“冷落”澳洲，而是将投资额限制在了一个比较合理可持续的水平。
简而言之，
无论是政策使然，还是市场变动，在澳洲房产市场上显然有许多“看不见的手”，欢迎或推拒着外来买家的到来。
之前澳媒也曾指出，澳洲房价近年来比比攀升，关键不在于外来买家，而是政府和银行希望从攀升的房价中获利。
（图片来源：ABC）
因此，或许在澳洲近年来持续收紧对外来买家的限制之后，在本地房产市场的呼声面前，又将再度降低门槛，欢迎外来投资的到来。
至于那一天何时来临，我们就不得而知了。
