4月下旬以来，地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。
此前的系列观察中，笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。
很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。
但根据详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。
2012年中国劳动年龄人口过转折点
与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢?
人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口(15岁～64岁)才是购房的主体。
2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。
从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。
过去近四十年的时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。
此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。
劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。
有专家表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。
总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。
购房适龄人口2015年达峰值
分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口(25~49岁)。
根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。
再来看农村的城镇化人口，按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。
而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。
另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。
也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。
总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。
危险的信号：海外案例
结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。
虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。
远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。
那有没有例外呢?
根据中信证券全球首席经济学家彭文生的研究，德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫，部分是因为制度安排(包括税收)和传统抑制了对住房的投资性需求。
但值得一提的是，也正因为没有泡沫的缘故，德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。
对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗?市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗?
库存高压“新常态”
在国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲看来，二三线城市去库存并非短期独有的现象，而是未来3至5年的“新常态”。
“二三线城市陷入这样状态不会是一年半载，也不可能是短期的几个月。”在近日由中国指数研究院主办的2014品牌论坛上任兴洲表示，房地产增速放缓，二三线城市去库存压力加大这样一个新常态，可能会持续相当长一段时间。
“今年是去库存第一年，明年可能还不如今年，开发商必须要做好充分的应对准备。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。
“本轮调整与2008年完全不同，不应高估政策对市场刺激的效果。”林波指出，“高库存只是形势发生变化的一个方面。很多城市高库存的背后，是供求关系正在发生根本性的变化。”
据中国指数研究院的数据，至11月底全国待售商品住宅面积约3.8亿平方米，库存量还在增加。而全国在建施工商品房面积直线上升，现已超过69亿平方米，其中住宅施工面积达49亿平方米。
克而瑞浙江一位分析师指出，待售商品房以及施工中的商品房只是造成库存压力的一个部分。“一些城市前几年出让的大量土地，未来仍将形成持续的商品房供应，对去库存造成不小的挑战。”
“很多城市尤其是一些产业吸纳能力不强的二三线城市，已经出现了新增常住人口数量下降的情况。这意味着在这些城市已经或即将形成供应的新建商品房会出现供应过量的情况。”欧阳捷说。
15城房价要下跌
根据上述风险因素配以不同权重，我们从全国282个有数据的省会、计划单列市和地级市中筛选出风险排名数据。
97个城市存在地产供给速度大于销售的状况。从2008到2013年，部分城市地产投资增速大于150%，这种地产投资增速一般都会形成新建房屋过剩。
30个城市民营资本活跃并渗入地产业。地产库存过多的城市一般可以慢慢消化库存，而不至于崩盘;民间资金介入过多、杠杆过高才会导致崩盘。
对民间资本是否进入地产业的判断，有两个标准：
一是2009-2012年固定资产投资增速远大于2010-2013年工业产值增速，实体经济没有很好发展有较大概率是因为民间资本没有投入企业而投入地产(在第一步筛选下留下的都是地产投资增速大的城市);
二是2009-2011年三年地产投资额远远大于这三年银行贷款余额的增加，因为银行贷款不仅给地产更会给实体经济，但小于地产投资则说明地产投资的资金中大部分为自筹资金，很有可能来源于民间资本。
工业增速远远慢于固定资产投资增速的城市，一般民间资本都大量流入了地产。比较全国和温州情况，全国固定资产投资增速在2009年“4万亿”救市下达到了30%高点，随后2010年工业总产值增速也有回暖到16%;而温州“4万亿”银根放松后投资了地产，2011年资金大量进入地产开发，固定资产投资增速达到89%，但工业总产值增速却一直负增长，可见其资金并没有进入实体企业。
实体经济增速下降，民间资金链更易断裂引发地产风险暴露。22个工业总产值增速远小于固定资产投资增速的城市，11个(重合3个)银行贷款余额增量小于地产投资总和的城市，这从两个维度同时证明了民间资本大量进入该城市的地产行业。如果这些城市经济下行严重，企业效益不佳，或者地产销售下滑，都可能会产生资金链断裂，地产崩盘。
综合结论是有15个城市地产下跌风险较大，依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。我们将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。
综合风险排名前15的城市可以分为3类：
资源类：运城、鄂尔多斯、大同、邯郸等，在4万亿救市背景下，煤炭和钢铁产业发展迅速，为当地企业和民众积累了大量财富。这些财富支持了当地的地产业，但是2012年后煤炭和钢铁迅速下滑，实体经济中的资金紧张也会逐渐传导到地产行业。
民营制造业发达地区：金华、温州、台州、杭州、无锡、泉州、常州等。2009年货币政策放松后民营企业获得大量低价贷款，却对实业没有信心而投入地产。2011年后银根收紧、外贸萎缩，劳动力成本上升三重打击实体经济，地产业需求下滑、银行贷款和民间资金来源紧张，更易产生地产危机。
大规模投资后实业仍不济：安阳、漯河等。之前并没有强势的民营经济，但基建救市下资本也逐渐流入民间，通过民间借贷组织进入地产业，因其本身经济发展对人口吸引程度较弱，地产投资过剩后出现供大于求，资金回笼困难。
任志强怎么看2015年房价
12月6日，中国房地产行业协会副会长任志强在论坛上发表了题为《房地产市场运行与预测》的主题演讲。
总的来说，任志强认为中国的住房消费需求逐步提高，但与发达国家相比，还没达到正常的水平值。从长远来看，中国房地产市场未来的发展“不是没有前途”，而是取决于宏观政策。
“明显可以看出，现在房地产的投资下滑以及市场出现了变化，都是和宏观政策密切相关的。”任志强认为，房地产的表现主要由宏观政策调控决定，而房地产行业的不景气带动了固定投资和消费业水平的下降。“如果没有政府的调控或政策变化，也许市场运行会更加平稳。如果不能市场化，或许我们所谓常态的低增长的速度就会由于房地产投资的变化而变化。”
至于具体的变化是多少，任志强表示，“(房地产)差了6—8%的增速的话可能会影响GDP大概0.3—0.6%。”
任志强指出，一线城市的房地产市场对政策的反应更加敏感，政策改向后一线城市的房地产投资有所回暖。虽然一线城市的地价上涨，但全国地价仍普遍下降，全国的住宅房销售面积增幅也下滑，其中二三线城市和中部地区下滑速度最快;而对全国地产商而言，约存在5.7—5.8亿的待售面积，“去库存的压力还是很大的，再投资能力减弱，资金增速下降。”他认为，个人住房信贷下滑和地产商预售资金的减速密切相关，而正是由这两者导致了房企的开发到位资金急剧下滑。
同时，任志强认为中国的住房消费需求逐步提高，但与发达国家相比，还没达到正常的水平值。从长远来看，中国房地产市场未来的发展“不是没有前途”，而是取决于宏观政策。
在随后的嘉宾对话中被问及对明年房价的看法时，任志强答道，“不认为短期之内房价会上涨，除非后面有一系列的政策变化。”
最后谈到对“新常态”的定义时，任志强表示，“我不知道什么是‘新’什么是‘旧’，只知道大家还要住房。”来源：21世纪网
==============================
如果您喜欢这篇文章……
【订阅我们】点击屏幕右上角或关注官方账号，或在添加朋友处输入帐号greenwayau
【分享或收藏】点击屏幕右上角
【咨询】请直接留言或拨打0371-55695588
【地址】郑州市经三路66号金成国际广场B座7楼
感谢您关注澳洲移民和房产。作为澳洲数家资深移民和房产投资机构联盟的微信平台，我们将竭诚为您提供最新“澳洲移民”以及“房产投资”资讯。从公正准确的视角带你全面了解澳洲移民及投资。
澳洲移民和房产 微信号：
greenwayau
