海外投资“哄抬”房价 澳打响“房屋保卫战”

2015年04月21日 澳洲房产


　除近年来，澳大利亚房价显著上涨，房价已经位居全球最贵之列。不少买不起房的澳大利亚人将此归咎于海外人士的购买和炒作。为回应民间一些反弹的呼声，澳大利亚总理阿博特在今年2月承诺，将确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

随后，澳大利亚政府连续出台多项限制海外人士在澳购房的政策，包括建立外国人交易数据库、防范房屋空置检查制度、对非法交易的外国买家颁布撤资令，以及考虑进一步向外国购房者征税等，颇有打响“房屋保卫战”的势头。


现象： 房价全球第二高
过去三十年来，澳大利亚房价节节上升。特别是在悉尼、墨尔本等大城市，自2008年以来，两地的房价涨幅达到约50%，房价已经涨至令首次置业者望而却步的程度。

悉尼房价飙升12.4%

国际结算银行(BIS)2014年9月的数据显示，若以收入和租金来衡量，那么澳大利亚的房价已经位居全球最贵之列。

根据BIS对全球房市的季度审查，按季节调整和通胀调整后的发达经济指数，澳大利亚是全球第二贵的房地产市场，仅次于挪威，领先于英国和瑞典。

由于本土和海外需求旺盛，近几年来澳大利亚房价居高不下。澳大利亚知名房地产数据公司CoreLogic最新发布的数据显示，2014年澳大利亚大城市房价同比上涨7.9%，其中悉尼房价增幅达12.4%。悉尼大都市地区的房价已经从2013年上半年的85万澳元涨到2014年同期的98.9万澳元。

澳大利亚房地产专家们表示，预期今年悉尼独立房屋的中间价将出现11%至15%的涨幅，历史性地首次突破百万澳元（约合483万元人民币）大关。


外国买家涌入


近年来,澳大利亚房地产投资市场火热。随着澳元汇率走低，加上在贷款、税费方面的优势，越来越多的海外投资者涌入澳大利亚购房。


据澳大利亚国民银行统计，澳2014年成交的住宅交易中，大约六分之一由外国投资者购买。在澳购置住宅的外国投资者中，绝大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。

据澳大利亚外国投资审查委员会的数据，在2012至2013财年，中国买家超越加拿大和美国，成为澳大利亚最大的海外购房群体，在该国购买房产达59亿澳元。

据澳大利亚建筑商协会估计，目前，外国投资者占据澳房地产市场的比例为5%至6%左右。

澳大利亚地产公司Meriton则估计，澳房地产市场年交易额中有2.5%来自外国投资者。大多数外国房地产投资集中在悉尼和墨尔本。
有分析称，澳大利亚目前没有开征房产税和遗产税，和欧美国家相比这成为吸引外国买家的一大优势。

建外国人交易数据库

为了控制海外投资者对澳大利亚房价的影响，澳联邦政府在本月初建立外国人房屋交易数据库，并对这些房屋的水电使用情况进行定期查看，以检验该房屋是否空置。

澳大利亚联邦国库部秘书奥德怀尔表示，外国人购房后不居住是“不正当的行为”，联邦政府正在着力打击外国人在澳非法购房行为。

此前，奥德怀尔曾授意国会进行调查，发现外国投资审查委员会存在执法不严的情况。奥德怀尔还暗示，政府可能会进一步对外国购房者征税。

据报道，澳大利亚政府已提议，向每一位购房总额超过100万澳元的外国买家征收最低5000澳元（约合3822美元）的购房申请费，并利用这笔资金建立一个全国数据库，来监管非本国国民的房屋交易情况。

此外，政府还将对这些房屋的水电使用情况进行定期查看，以检验该房屋是否空置。

不过这一措施能否真正付诸实践，各方仍在观望。按照澳大利亚媒体的说法，究竟多长时间水电费偏低和到底多低才算“不住”，需要科学的细化。


新动向： 多管齐下打击违规房产交易

统计违规海外购房者
而在今年2月，澳大利亚总理阿博特对媒体表示，澳政府计划严格限制外国人在澳购置房地产，重新评估相关的审批制度，以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

迫使其马上出售
阿博特表示，他已经下令财政部，统计那些非法购买澳大利亚房产的外国人名单，并迫使他们即刻出售这些房产。

澳大利亚媒体称，此次行动将由澳大利亚财政部的审计和法规小组共同执行，他们将合作找出在澳大利亚非法购房的海外买家。

“如果任何海外人士非法购买了澳大利亚的物业，那么政府现在就要把他们找出来，并迫使他们马上出售这些物业。”阿博特说，“我准备提交一份建议，打击澳大利亚炒房，为房价减压。在过去六年，澳当局竟然没有对任何一名外国购房者采取过任何处罚，这简直不可置信。”
中国商人1亿元买下 墨尔本地标顶层公寓

澳大利亚媒体上周报道，一名中国商人以2500万澳元（约合1.2亿元人民币）买下墨尔本在建的地标性建筑—“澳大利亚108”的顶层公寓，创下澳大利亚公寓市场成交价新高。

媒体称，买家是“一位非常有名和低调的中国人，与家人经常在纽约、伦敦、墨尔本及中国多个国家城市之间辗转，如今买家已在墨尔本住了3个月。”

“澳大利亚108”共100层，约319米高，目前已破土动工，预计2019年完工，建成后预计将成为南半球最高的住宅大厦。


效果： 监管政策实施不力
在实施一系列新政之前，澳大利亚政府已经推行了一系列限制外国买家的房地产政策。

例如，澳政府规定：没有居留权的外国投资者不能购买现楼，但可以买一手楼；在澳大利亚居住12个月以下的外国人可以买一套现楼，但是必须用作自住，并且在签证到期后，必须把房子卖掉；所有外国买家的购买协议都必须向澳大利亚外资审理局申报。

但是，在实际操作上，澳大利亚有关部门存在着监管不力、执法不严的问题，使得一些限制名存实亡。

澳大利亚国会在去年年底发布的一份关于外国投资者置业的调查报告指出，从2006年至今，澳有关部门就外国人投资房地产违规行为提起诉讼的数字为零；从2007年至今，有关部门下令外国投资者出售违规购买房产的数字同样为零。报告称，“相关的监管政策实际上名存实亡。”

此外，有地产中介人士表示，此前外国买家向澳大利亚外资审理局申报，审批不通过的情况几无绝无仅有。

观察： 房价真是外国人抬高的？
目前，澳大利亚社区似乎流行着一种似是而非的观点：财大气粗的海外买家哄抬房价，导致很多本地人、特别是年轻人买不起房子。为此，海外买家投资澳大利亚房地产业在当地引起了极大的争议。

但实际上，这一理解存在着不少误区和站不住脚的地方。首先，近年来澳大利亚楼市交易活跃，与当地经济保持强劲发展势头、人口和平均家庭收入持续增长、房屋需求量剧增、土地供应量下降、房屋贷款利率一再创新低等社会和经济大环境因素息息相关。

更值得指出的是，把澳本地年轻的首次置业者挤出市场的，恰恰不是外国投资者，而是他们的父母辈—目前年龄在50岁至65岁之间的澳大利亚婴儿潮一代。

这是因为：一方面，外国投资者看中的物业，其价格往往远高于本地首次置业者的目标价格范围，两个群体的选房意向和需求迥异，几乎不存在直接竞争关系；另一方面，澳大利亚很多80后、90后年轻人之所以无法入市，是因为他们在出价上拼不过钱包殷实的婴儿潮一代。

统计数据显示，1997年至2012年间，买房的澳大利亚年轻人（18岁至29岁）比例从27%下降至24%，相反澳婴儿潮一代买房比例则翻倍至36%。这些人有丰实的经济基础支撑，为了换房、买二套房，或者为子女买房，而成为了澳楼市中最活跃的生力军。

有关海外买家刻意哄抬澳大利亚房价的说法，澳总理阿博特已经承认政府在这方面缺乏足够的数据支持。调查发现，对外国买家炒高澳房价的疑虑，多来自于澳一些普通老百姓非理性的直觉。

当然，外国投资者给澳房地产市场带来的影响是确实存在的，特别是在悉尼、墨尔本和黄金海岸等城市的CBD地区，一些高级公寓的售价因为受到外国买家的追捧而节节上升。

尽管如此，很多澳经济领域和房地产领域专业人士普遍认为，对外国买家的疑虑被夸大了。相反，外国投资对澳大利亚依然是利大于弊。例如，外国买家的涌入带动了澳房地产的供应量，实际上有助遏制房价暴涨的势头。


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