【史上最全】澳大利亚置业80问 (五),澳洲房产专家微信公众号文章

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41.在澳大利亚贷款买房的交易周期需要多长时间？

　　答：通常情况下，卖方律师要求买方在合同交换后的第28-60天内付清所有房款。海外人士在澳洲贷款周期最短2周，最长2个月都可以办理完贷款申请并得到批复。而贷款额度高达70%以上。

　　42.购房者签订购房合同后，如何向澳洲银行贷款？

　　答：一般而言，签订合同后42天之内就必须完成贷款的申请，审批，放款，和交割的全过程。澳洲发展商不会帮助客户申请房屋贷款，而是需要投资人自行安排房产的贷款事宜。目前市场上的房产中介，及地产投资公司为了更好的服务与客户，都会协助国内投资人申请银行贷款。

　　43．投资人购买澳洲房产可选择哪些银行及基金的贷款产品？

　　答：目前澳洲银行及基金信贷市场上有几十种不同的房屋贷款产品。每种产品都有略微不同的费用，产品特点和贷款利率。了解每种产品优缺点，可以帮助投资人作出适合自己财务状况的产品选择。投资人通常会选择以下几种贷款种类：标准浮动利率贷款，前10年纯利息还款，之后20年固定利率还款，不还本金的浮动利率贷款，及有对冲账户的浮动利率只还利息贷款等。

　　44．对于海外投资人而言，澳洲房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好？

　　答：不同的贷款产品适合不同的贷款人群，跟贷款人的风险承担能力，收入状况，消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言：风险承受能力弱，收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品；风险承受能力强，收入高但不平均，有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品；通常，固定利率产品比浮动利率产品都会高0.5%。

　　45.在澳洲购买或投资房产，是应该先贷款还是先看房？

　　答：

　　情况1：对于在澳洲有工作收入的外国人，如工作签证者，学生签证者在准备买房时，应该先咨询一下银行的贷款经理或者贷款机构的经纪人，按照自己的收入评估能够贷款数额是多少，然后再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产。

　　情况2：对于不在澳洲境内和没有澳洲收入的外国人，可以根据自己的承担能力，自有资金占到房产价格的30%—40%，就可以相对安全的看房和交付定金了。

　　46.哪些因素会影响房产贷款人申请到澳洲房产贷款？

　　答：

　　（1）房产的评估价值；购房人提出贷款申请后，银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估，该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的60%—80%，而不是合同价的60%—80%；

　　（2）购房人的收入凭证；例如：工作的年限，工作职务，工作性质等方面；

　　（3）购房人的信用记录。如果购房人在过去五年内在澳洲有不良信誉记录，如：拖欠房租，电话费，信用卡等，澳洲银行及基金贷款公司将不会批准该贷款申请。

　　47.海外投资人可以开发土地吗？

　　答：澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请计划。举例：一种方法是购买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成花费在此开发上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业：投资人可以在房产的经济寿命末期重建并增加房屋的数量。同样，政府也规定重建费用要超过旧屋买入价的五成。

　　48.海外人士在澳洲进行房产投资，如何规避对澳洲房产市场的认知风险？

　　答：

　　（1）作为投资澳洲房产角度而言，第一是区域选择，然后紧盯该区域的中位成交价格，这样的地区，物业房价合理，其升值空间较高，性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。

　　（2）澳洲的主要城市沿海的较多，所以要注意防范不可抗拒的天灾，虽然澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视，一旦投资海外，切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低，保障面却很广，理赔到给付都有严格规范，且以保障保险人的权益为重。购房前切记三大招：

　　a、委托律师审核物业买卖合同；

　　b、办理查楼收楼等买卖交易手续；

　　c、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底”。再说一句：“投资有风险，入市须谨慎”。

　　（3）咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司，从中立角度分析和了解当地市场，切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资，需要得到专业公司的信息支持和投资指导。澳洲房产专家：Jason.Deng Tel: 15600245850

　　49.政府提供租金补贴的房屋是否是特别挑选的地块呢？

　　答：每个地区都可能会有作政府提供租金补贴的住房，根据当地情况随机选择。

　　50.目前澳洲紧缺哪方面的技术人才，哪种技术移民办理方便？

　　答：

　　（1）工科专业：工程、IT、会计等；

　　（2）技工专业：电工、瓷砖工、瓦工、汽车修理工、木工、锁匠、牙医等；

　　（3）技术移民办理都比较方便。（但有雅思全7的要求）

邓志新 Jason Deng