美国最新一轮税改计划将对房市产生何种影响成为近期媒体和人们茶余饭后的热点话题。纵观此次税改方案，标准扣除额（Standard Deduction）翻倍、取消州税 / 地方税税收减免，以及下调房贷利息抵税额度一系列举措，纷纷降低了投资房产的收益红利。

但值得注意的是，在决定是否买房这件事情上，购房者所处的人生阶段往往比金钱有着更为重要的影响力。由于房市火热带动首付款增长，收入对购房决策的影响的确有所上升，但是否决定买房需要考虑更多因素。

一项针对住房自有率的最新分析证明：

你可能认为，造成这一情况的原因是年长者通常拥有更高的收入，毕竟他们参加工作的时间也更长；而已婚家庭一般拥有更高的收入是因为他们往往有双份收入。这些假设不无道理，但通过调查我们能够发现，收入因素仅对 35 岁以下有伴侣家庭的住房自有率具有较大影响，对其他购房群体的影响并不显著。

举例来说，有双份收入的年长有伴侣家庭比有单份收入的同类型家庭年收入高出约 4.4 万美元。但从全美范围看来，前者的住房自有率为 82%，而后者为 81%，仅有 1% 的差距。同样，如果年轻单身家庭中多了一个有收入的成员，无论是亲属或室友，该家庭的年收入中位数将提高 3.9 万美元，但住房自有率反而下降了 1% 至 19%。

再比如，如果 35 岁以上的有伴侣家庭从单份收入转变为双份收入，该家庭的年收入中位数将提高 4.4 万美元，但住房自有率仅上升了 0.4%，达到 81.7%。

然而对于 35 岁以下的已婚或有伴侣家庭来说，情况却有所不同：针对这一群体的调查显示，多一份收入意味着家庭年收入中位数将提高 3.3 万美元，与此同时，住房自有率也提高 13%，达到 49.8%。

| 首付款的门槛

进入 21 世纪，收入开始对住房自有率构成影响的一大原因是首付款，越来越多的银行存款使得首付款门槛也相对降低。

我们从两个方面考察首付款：一方面，假设购房者存足首付用来购买的是处于房价中位数的房产，而非可负担范围内的最贵房产。

通过粗略计算得知，对于不同类型的家庭来说，假设家庭年收入不变，如果每年从其中抽取 10% 作为存款，那么存够首付款（按房价的 20% 计算）所需的时间也各有不同。

调查发现，不同类型的家庭在自有住房方面有着明显区别，这表明人们处于不同人生阶段对于是否需要买房有着截然不同的看法。但同类型的家庭中，收入对购房决策的影响甚微。或者可以这么说：人们是否买房取决于所处的人生阶段，而买什么样的房子则取决于收入。

另一方面，如果收入跟不上房价的增长速度，那么收入确实会在一段时间内影响住房自有率。

我们来假设年收入处在中位数水平的家庭想要以月供方式购买其支付得起的最贵房产 [1]。假如每年从家庭收入中抽出 10% 作为存款（若房价和年收入保持不变），所有类型的家庭都需要十年以上的时间才能存够首付款（房价的 20%）。

以同样的方式计算，在 2000 年时攒够首付仅需 7 年。

这就是为什么美国总体住房自有率从 2000 年的 66.2% 降到 2016 年的 63.6%。2016 年的数据显示，有伴侣家庭的住房自有率为 74.5%，下降了 3.3%；单身家庭的住房自有率为 50.1%，下降了 2.1%。

在住房自有率的分析中，我们发现年龄是一个主要因素。有双份收入的年轻有伴侣家庭受到明显影响，住房自有率下降了 8.7% 到 49.8%；单份收入有伴侣年轻家庭则受到了更大的影响，住房自有率下降了 12.3%，到 36.8%。

单份收入有伴侣年轻家庭的收入增长未能赶上房价增长——从 2000 至 2016 年，单份收入有伴侣年轻家庭的收入中位数仅增长 20.4%，远低于双份收入家庭 53% 的增幅。

房子远一点、小一点都不是问题，只要负担得起，人们还是会不断涌入房产市场。而关键问题在于只要美国的房产市场持续火热下去，对大多数人来说可选择的房子会越来越少。

[1] 购房者能负担的最贵房产价格的估算标准是基于房主支出不超过家庭收入中位数的30%。家庭收入中位数相关资料来自明尼苏达大学 IPUMS-USA （网址：www.ipums.org）提供的 2016 美国社区调查微观数据。房主支出包括首付比例为 20%、30 年固定利率按揭贷款，每年 1% 的房产税，假定为每年 0.5% 的房屋维护成本，以及假定为每年 0.5% 的房屋保险费用。