奥克兰市长Phil Goff近期宣布了一项五年内建成300套住房的大型住宅开发计划。

市议会下属机构Panuku和毛利部落Te Ākitai Waiohua还有新西兰住房基金会等机构签署开发协议。开发地址在Barrowcliffe Place 20号，属于Manukau地区。

“住房反映了奥克兰人不断变化的住房需求，新房将满足单身族和大型家庭的住宿需求。”Goff说。这个被命名为Kōtuitui Place的社区会新建各种类型的住房，从一卧室公寓到四卧室住房不等。至少50%的住房会在可负担价格以下出售，同时提供多种购买选择，包括共享产权和以租代购。Goff说奥克兰市议会将和中央政府、非政府组织还有私营部门合作，加快新房建设的步伐。

Panuku首席执行官Roger MacDonald说2月份开始的选址工作，预计在今年稍后正式动工，五年内建成所有住房。和该项目配套的其他工程也已经开始，包括将Manukau市中心的一条主路Putney Way改造得更加适合步行。

Goff说Kōtuitui Place会成为新西兰的标杆住房项目，附近有良好公共设施、交通、教育和就业机会，最终将推动Manukau地区经济发展。

说到这里，不得不提一下共享产权的事情，工党重拾10年前老政策，共享产权是坑吗？

提到共享产权就不得不提到，工党竞选时的最大承诺——解决住房问题，百日新政中的KiwiBuild计划。

但是四年新建6400套公屋的目标显然不能让所有人满意。

KiwiBuild推出后由于进展慢慢，以至于质疑声愤然踏来。比如，按照现在的进度，10年10万套是否天方夜谭？国家党原定的项目工党直接拿过来是不是合适？政府直接在市场上买房，算不算真正意义的“Build”？等等。

KiwiBuild到底真能解决问题，还是挖的那种填不上的坑？同志们啊，工党执政刚刚半年多，我们还是有点耐心，再给住房部长Phil Twyford一点时间去证明。毕竟是骡子是马还是跑两步才好知道嘛！

不过KiwiBuild解决的是住房的供应问题，尽管KiwiBuild提供的已经是所谓“可负担住房”，仍然有很多首次购房者难以负担。对于这些无处“啃老”的年轻Kiwi来说，十几万的首付就像一道天堑，没有就是没有！

本周二，在2018预算案发布前几天，总理Jacinda Ardern透露工党政府正在考虑一个早就提出的方案——共享产权（Shared Equity）！帮助无力承担首付的首次购房者入市。

对于大部分华人来说，这种有瑕疵的产权似乎总是让人感到不安，有人甚至直接将其定义为“坑”！那么，共享产权到底“坑”在哪？“坑”的是国家、社会，还是购房者本人呢？

何为共享产权

Helen Clark与新西兰第一位公屋租户的后人一起 NZ Herald资料图片

共享产权绝不是新鲜事，Jacinda Ardern也不是这个概念的发明者。早在铁娘子Helen Clark时期，当时工党政府就曾提出共享产权的想法，最终不了了之。英国政府在2015年推出了共享产权房（Shared Ownership）政策，而在社会生活各方面都和我们非常类似的澳大利亚，有好几个州也有类似政策：Tasmania的HomeShare、西澳大利亚的KeyStart，墨尔本所在的维多利亚州今年初也推出了Homes Vic。

这些政策目的都很明确——帮助首次置业者尽早“上车”！

英国式和澳洲式的共享产权还是有一些区别的，然而核心概念是一致的！那就是政府或者通过其下属机构为购房者提供一部分贷款支持，这部分贷款在一定条件下是免息的。业主拥有房产的部分产权，其余部分由提供贷款的机构持有。如果业主将房屋出售，这一部分被免除的利息需要补交。

周二，Jacinda Ardern并没有透露工党政府正在考虑的共享产权概念的细节，我们不知道将会采取英国还是澳洲版本。然而鉴于新西兰和澳洲的相似程度，我们还是借用一下Homes Vic的政策进行分析——这应该是新西兰最有可能采取的方案。

按照Homes Vic规定，申请者需要符合以下条件：

澳大利亚公民或居民；
在维多利亚州居住超过两年；
年满十八岁以上；
是一个自然人（排除公司、信托或其他组织）；
和其他已经购买的物业没有任何关联（也就是说，必须是首次购房者）；
个人申请者年收入不超过75,000澳币；
多人共同申请（伴侣关系）年收入总计不超过95,000澳币；
拥有至少10,000澳币储蓄存款；
对购买住房的类型、地点有一定限制（略）；
对申请者的信用状况有一定限制（略）。

申请者成功申请后：

购房时只需5%首付（普通房贷需要20%首付）；
维州政府承担25%房款部分的贷款利息；
符合一定条件后（如申请者收入超标）需要开始支付利息；
申请者必须在该房住满两年（除不可抗原因），原则上不得出租；
申请者不得将房屋出售给关联方；
房屋出售时州政府得到25%售房款；
申请者如失业或遭遇其他财政困境需和维州政府协商；
申请者在还清政府贷款本金和利息后可随时退出。

Homes Vic有什么好处？维州政府网站举例来说明：

年薪65,000的Jack想买房，成功申请了Homes Vic后能买460,000澳币的房子（首付5%，23,000澳币）。而如果没有Homes Vic，Jack根本不可能买这样的房子，20%首付（92,000澳币）对他来说是不可能的。

维州政府承担Jack房款的25%部分（115,000澳币）的无息贷款。因此，支付首付款后Jack只需要贷款322,000澳币，每月利息1600澳币，大大减轻了Jack的负担！

5年后Jack的工资涨到了每年80,000澳币，而他的房子也涨到了560,000澳币（假设4%年涨幅）。Jack的equity从5%上升到了23%。因为一直按时偿还本金和利息，Jack的商业住房贷款只剩291,000澳币。此时Jack决定偿还政府贷款的本金和利息。他成功申请了第二份商业住房贷款140,000澳币（因为Equity和收入都提高了），向政府偿还115,000澳币本金以及五年利息后，Jack成功拥有百分之百完全产权的有房一族（当然，还需抵押给银行）！

共享产权真的坑吗？

共享产权的好处，前述Jack的例子诠释的非常清楚了：首付款有限的他原本没希望买房，在Homes Vic的帮助下却顺利踏上了房产阶梯；五年后他拥有了完全产权，还是建立在年涨幅只有4%的保守估计上——墨尔本房价每年涨4%？你去问问那些房产中介们同不同意！

那共享产权完全没有问题了吗？当然不是！

共享产权的第一个问题就是可能推高房价！这很容易理解：既然原来不可能买房的Jack都入市了，自然会在供应侧带来压力，造成房价上涨！

第二个问题是有可能放大了Jack的信贷风险：Jack买了原本买不起的房子，一旦收入出现问题或者房产贬值，面对的风险可能无法承担！此外，也有人认为这会造成金融机构信贷体系的混乱。

第三个问题是共享产权本身性质造成的：这是一个不完全的产权！对出身公有制国家的人们来说，产权有缺陷是一件很恐怖的事情——政府会不会随时来收房呢？还有一个问题也和产权有关。只有部分产权的业主承担百分之百的维护保养、装修费用，对了，还有地税，这是不是有公平问题呢？

诚然，这些问题都存在！然而就可以说共享产权是坑吗？

首先，只有部分产权却承担百分之百费用，这本身就是共享产权的运作方式，一个愿打一个愿挨！较真的话，只有部分产权却百分之百使用房产怎么不说了？

其次，让原本无力买房的人能够负担住房原本就是政策初衷，有社会效益！越多人有能力买房，证明这个政策越成功。当然不可避免会带来供应侧的压力，需要推动更多新房建设来解决！另一个办法是严格控制申请者资格，把资源投放在最急需得到帮助的人身上。还可以限定可购买房屋的范围，固定在一定地区和金额空间内，尽量减轻对市场的冲击！

从信贷的角度，任何一个房屋贷款都是有风险的——任何类型的房屋贷款人都可能失去工作！房地产一旦“腰斩”，更可能站上天台的难道不是将杠杆用到极致的“豆腐教”吗？

所谓风险，无非就是失去工作或房市崩盘。共享产权的扶持对象应当是工作稳定、收入增长潜力大，但目前还无法承担首付的人群。他们失去工作的可能性并不会更高。而房地产市场一旦崩盘，对他们来说最坏的场景是什么呢？负资产，强制拍卖，失去住房、损失首付！

然而，这不是所有买房者都需要面对的风险吗？覆巢之下安有完卵！如果说一定有区别，他们损失的首付上限只有5%，而通常情况下是20%！

新西兰的共享产权政策细节还没有确定，是否实施也不一定，是否有效，是否值得做都要权衡利弊。然而，在其他国家和地区像这样政府补贴扶持弱势群体买房的例子俯拾皆是——香港的居者有其屋、新加坡的祖屋。这些住房最终都会进入市场接受考验，再来一个金融危机的话都有成为负资产的可能！然而我们能就此否定最初的扶持政策，认为香港政府、新加坡政府挖了个坑给穷人跳吗？

你还不如直接点说：买房？你们也配！

【以上信息编译自chinesenzherald】

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