对于大多数国人来说，投资海外还是一个陌生的领域。但随着国内金融限贷利率高启，海外置业最近成了投资新宠。发达国家，房地产是家庭财富的重要组成部分，尤其对于中产阶级家庭而言更是如此。

房地产平均占美国中产阶级家庭财富的三分之二左右。在法国，住宅是家庭最普遍的资产之一。房地产和财富有着天生的紧密联系，创造财富的增长势头猛。对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。现在已经到了全球化资本配置的时代，如何让自己的财富增值？如何更好的利用全球各国不同的政策与金融杠杆？在澳大利亚投资买房真的如此美妙？其中有着怎样的风险？

　　答：澳洲的普通市民的总收入与房价的比例是1：5。在中国，以上海为例，普通市民的工资与房价的比例是1：24。所以相比而言，在澳洲，对于大众来说，买房根本不是问题。而银行贷款方面，澳洲的房屋要求首付10%，居民可以从银行借贷到80—90%余额来支付房子。

因此居民贷款买房子会比较轻松，房屋购买群体包括工作不久的年轻人、企业家、工薪阶层、以及退休老人。我看到过一则新闻，有一对老夫妇，老两口每个星期领着政府给的养老补贴400澳币左右，省吃俭用，买了两栋房子，一栋出租，一栋自己住，出租一栋房屋后，生活还能过得比较富裕。

　　澳洲的房产政策还规定，买下房子的同时，土地的所有权也属于房屋买主。所以，银行不会很担心买主的还贷问题，实在碰到经济问题，买主可以将房子抵押，交给中介拍卖。因此，借贷审批程序可能比中国相对简单些。

　　澳洲人口数量近十年来增长约100多万。特别是近两年来，从各个国家进来的新移民达到每年10万-20万左右，房屋的需求量自然也是持续攀升的。目前租房市场的情况看，空置率非常低，由于活跃的留学市场，根本不愁出租出去的问题。

　　根据有关机构的统计和分析，澳洲房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。房价上升的速度是比较稳定的，平均每年增长8%-12%。

　　我们来看看澳洲房产从70年代到现在的一个价格上涨。70年代，一房和两房房价大概是5-6万澳币；80年代，继续上涨到10-12万元；90 年代时，房价攀升到20多万；到了2000年后，价格升到30多万。到了2008年，即使遭遇了全球金融危机，悉尼和墨尔本的均价分别攀升到了55万和42万。

据预测，2014到2016之间，又将会是一个潜力投资期。根据相关机构的数据统计预测，到2024年，墨尔本房子的中位价位将达到136万，也就是说，到时手头上持有一套或多套不动产的人们都会成为百万富翁。

　　那么我们有一个金融杠杆的投资理论，也就是如何借银行的力量来让自己的资金达到最大化。金融杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？使用贷款产品来操作房地产投资，实际简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。

　　同样我们以这60W澳币的房产来举例：

　　我们在购买的时候,60W的房产，交房时总共支付了30%的首付款，即18w澳币，接下来我们可以用之前讲的房租抵月供的投资方式，10年后按照7%每年的复利增长率，房屋的价值在118w澳币，比之前的60W多出了58W的价值，

增长的部分也是可以向银行现金贷款，我们可以用向银行套现贷款的这笔钱来支付另一套房产的首付，这样我们就利用银行的贷款杠杆理论来让自己的资产最大化。

让最初的区区18W投入资金达到上百万的资产，实现自己的富翁梦。这种投资方式比任何一种股票或者基金的投资方式投入资金量小，风险小，回报大。利用这种金融杠杆方法可以不停地把房地产投资滚大，从而享受租金回报，资产增值和税务优惠三方面的全方位服务了。

谁说公寓不升值？图中这个非常老的两室公寓，上次交易是1964年， 卖价8750镑，即17500澳元， 昨天以超出底价21万的146万澳元成交， 50年涨了83倍，平均7-10年上翻一倍。如果当时是用10%的首付买入， 到底增值了多少倍呢？

Jason Deng

Ironfish China地产投资策略师

Senior Property Investment Strategist

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