负扣税到底是怎么回事?,澳洲房产投资俱乐部微信公众号文章

　　"负扣税(Negative Gearing)"常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具，能让你少交几千元的税。在房地产投资上，它也是一个经常被误解的概念之一。

　　所谓的"Gearing"，只不过是借钱（Borrowing）的意思。当你借钱去投资的时候，无论投资收益是正、是负，还是零，你都是在"Gearing"，也就是负债经营的意思。"Negative Gearing"当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益，所以事实上你是在赔钱。

为什么要做"赔钱买卖"？

　　"当你进行负扣税投资时，你的收益有可能成倍增长，但同时你的风险也在成倍增加，房价下跌时，你可能会赔个精光。"

　　许多人要做"Negative Gearing"这种"赔钱买卖"，是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话，负扣税与养老金供款一样，是唯一可以找到的大笔避税的方法。

　　财务专家认为，当失业率位于三十年来的最低値，而工资的上涨超过通货膨胀率的时候，负扣税是很诱人的一种方法。

　　在高利率之下，借钱的成本增加了，不管情愿还是不情愿，许多在物业上投资的人最后都在做"负扣税"。因为借钱的成本在7%-8%之间，而物业的收入可能只有3%。这当然就成了负收益了。

　　举例来说，一座价値为$400,000的物业在减去5,000元的开支后，可能为你带来$20,000的收益。如果你以7.5%的利率贷款$320,000，那么你的利息支出是$24,000。假如你一年挣$80,000，你就可以从收入中抵掉$9,000 （$20000-$5000-$24000），从而使你需交税的收入变成了$71,000。

　　如果再加上其它的可抵扣的费用，如物业管理费、维护开销和折旧等，你能抵税的部分就更多了。这能让你少交许多税。

　　不过，需要注意的是，只有带来收入的开销是可以抵税的，换言之，就是说你的物业必须被租出去，为你带来了租金收入。

如何最大限度地进行"负扣税"？

　　如果仅是为了避税而采用"负扣税"的话，在财务上并不是很划算的。其实所谓"负扣税/负债经营"首先应是一种投资策略，节税应该是次要目标。

　　换言之，你采用所谓"负债经营"，是因为你需要更多的钱来买物业。"负债经营"让你可以只付极少的首期，甚至不付首期就买到物业，你不必用许多年的时间来攒钱买房。

　　用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用$130,000的自有资金买了一座$150,000的物业，如果物业的价格涨10%，你可以有$15,000的收益。

　　如果你用那$150,000做抵押，再借$600,000，并购买一份$750,000的物业，如果这份物业的价格同样上涨10%，你最初的$130,000的资金就能为你带来$75,000的收益。就算减去$30,000的成本，你还是有$45,000的凈赚，而不是$15,000。

风险何在

　　不过，负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时，你的损失也可以成倍放大，而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道，你所投资的东西的价格可以涨，但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话，那你就可能遭受"灭顶之灾"。

　　比如，你借款95%买了一份价格$400,000的物业，也就是说你一共借了$380,000，另外还有印花税等相关支出$16,000。如果这份物业跌价，只値$350,000了。如果你欠银行$380,000，你的物业却只値$350,000，这就叫"负资产"。因此，如果你把这房子卖了，你不但将损失你最初付的$20,000的首期，也损失了买房时付的$16,000的各种费用。