致纠结的你：一名英国房产经纪给投资者的良心忠告（一）,英国大家谈微信公众号文章

授权转载自公众号：英国房产通

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文：Scott

“这是最好的时代，也是最糟的时代”

—英国作家查尔斯·狄更斯

焦虑和纠结，注定属于这个时代中产阶级。孩子教育的困局，食品安全，环境恶化，社会道德水平堪忧，工作上升通道的阻碍，都让人们对未来的不确定性充满忧虑。如何脱困？全球资产配置成了许多投资者的选择，我们这些海外的房产公司也得益于这样的“刚需”才能发展起来。

业务做了多年，形形色色的投资者接触了不知多少，从2016年一线城市限购之后，我们的咨询量陡增，而中产阶级数量最大，这批新客户也带有明显的焦虑和纠结特点。究其原因，大概如此：

1.国内房产经纪从业人员素质不高，故对海外房产经纪也无法充分信任。

2.一旦被国内无良开发商忽悠就是多年的痛，因此对海外房产也心有顾虑。

3.国外信息不对称导致房产信息鱼龙混杂，只能怀疑一切。

4.中产阶级资金量相对高净值人士有限，都是辛苦钱，故而瞻前顾后。

今天随手看到一篇楼盘软文。上海某高级酒店要举行楼盘推广活动，楼盘位于伦敦东南。熟悉伦敦的朋友都知道，伦敦东区的教育不甚发达，没有排名太靠前的私校，伦敦东南部（泰晤士河南）也几乎没有地铁覆盖。而这个楼盘恰恰被描绘成周边优质中小学林立，并冠以“养娃神盘”（这词儿是怎么琢磨出来的??也是醉了）之名；高峰期后20分钟才有一趟的火车（这里只有火车！火车！）， 也被定义成“伦敦中心半小时通勤圈”。

本来是楼盘的两个短板，被生生描绘成了两个亮点；明明是一个适合英国本地有车客户自住的楼盘，被描绘成了投资出租明星盘，也是让我脑洞大开，见识了友商“包装”楼盘的功力。

我不禁对中产阶级在英购房的纠结表示最深的同情！

光同情不厚道，本文仅以一些中肯的行业知识，在这里为各位投资者说几句关乎英国房产市场的良心真话，希望对焦虑和纠结的你有所启发。本系列文章共涉及如下几部分：

1.还能投资英国房产吗

2.英国投资房产的最关键要素是什么

3.伦敦楼盘怎么选

4.曼城还可以投资吗，怎么选

5.英国这么多房价指数怎么解读？到底现在是什么情况？

6.国内房产市场的个人浅见 – 为什么要走向海外，怎么走

今天说第一篇：

英国房产还能投资吗

答案简单——能投资。但注意，是理性投资，不是投机炒房。

为什么？因为从资产的质量来说，英国不动产，尤其是伦敦的房产还是世界上最优质的资产之一。

有客户问我，他要投资希腊房产，顺便拿身份。我说你说的不准确，那个叫买身份，房产就当打水漂了，不是投资。希腊的经济如果不是欧盟输血，已经崩盘10年了。你买的希腊房产周围都是失业人员天天闲逛，看着街上的乞丐和难民你觉得你的“投资“有接盘侠吗？没有收益率就别说是投资了吧。同理，葡萄牙西班牙塞浦路斯爱尔兰等等，就是买身份，房产不贬值就算零利息借给政府了。

被投资主体市场的经济需要健康稳定，这是首要条件。有客户会说，哎哎哎英国脱欧了哈，经济受冲击。这样的问题我听了一万次，也会问客户同样的问题，请问脱欧会影响到英国经济多少？比如GDP的%？客户一般的答案是“我哪里知道，大家都这么说“ – 看来不过是媒体爆炒，人云亦云而已。

英国经济基本面怎么看

脱欧公投24个月了，迄今为止英国的宏观经济指标一直健康稳定。2018年GDP增长预期已经提高到1.5%，与近两年持平（世界银行）。

▲图：英国GDP季度值，单位%

数据来源：英国国家统计署

英国失业率目前是处在40年以来最低点，比脱欧公投时的4.5%又降低了0.3%。媒体意淫中的英国人民被大量裁员流离失所并没有出现。

▲图：英国失业率

数据来源：英国国家统计署

英国股市在脱欧公投之后不久，一路高歌猛进，连创历史新高，目前仍然在最高点附近（没想到？？）。股票价格反映了投资者对英国企业未来盈利能力的预期，如果经济不景气，企业盈利预期黯淡，何谈脱欧公投之后的一轮牛市？

▲图：英国FTSE100指数

数据来源：英国证交所

可以再看看英国服务业采购经理人指数，服务业占到英国GDP78%，是英国经济的主体。自脱欧公投以来（除了公投当月）这个指数一直在50 线以上，表明英国服务行业持续处于扩张状态。（公投已经过去两年了哈）

▲图：英国服务业采购经理人指数

数据来源：TradeEconomics

再看看政府预算- 自金融危机后英国自上到下开源节流，预算赤字连年削减，目前考虑到脱欧的因素，政府赤字会在2021年达到0 （本来计划2019年消灭赤字 – 这里看到一点影响了，实话实说）

▲图：英国政府预算赤字（占GDP比例%）

数据来源：英国国家统计署

这些数据仅说明英国经济的宏观状况健康稳定，也许有投资者指出，“哎英国这个月工业产出不太好“ ”哎这个月通胀指数有点高“ – 这么具体的经济指标，影响到英国中长期的房价了吗？您是做外汇交易还是投资房产？咱们还是就是论事就好，天朝这么强悍无敌的经济，今年的不少经济指标不也是上蹿下跳？

英国不动产在全球市场地位

光说经济健康还不够，需要谈谈英国不动产在世界上的地位，我用以下几个数据说明。

▲表：2017年一季度全球商业不动产投资城市排名 – 伦敦全球第一

2017年一季度，在脱欧路线不明朗，媒体大肆炒作脱欧话题时，全世界的大投资机构用钞票说话，把82亿美元砸进了伦敦商业不动产市场，当季成为全球商业不动产的超级热点。外行和业余投资者一定觉得彻底迷惑了，是不是全世界的不动产投资机构脑袋都进水了？当然不是，这些投资机构背后，都有强大的专业经济金融分析团队，怎么可能全世界分析师100%瞬间弱智？

其实也不是进水的问题，这不过就是专业投资者和业余买家的区别而已。

伦敦作为世界金融中心的地位，无法被脱欧事件所撼动。伦敦金融业在企业发债，外汇及期货交易以及其衍生品交易方面的世界级地位，不可能被一个脱离区域经济一体化的事件所削弱。脱离欧盟之后，投行和基金无非就是需要一张欧盟的金融牌照来继续开展欧盟业务，这有何难？

这个简单的道理，世界级的不动产投资机构早想明白了，但是非专业投资者只好听媒体煽风点火。媒体的新闻要做成什么样？引爆热点事件，吸引眼球，赶紧围观英国脱脱脱！！他们赚的是广告费，不是房产投资收益，所以可以随便扇呼。

▲图：2017年伦敦商业不动产投资额统计

数据来源：JLL

2017年伦敦商业不动产投资总额达174亿英镑，在专业不动产买家“闷声发大财“狂买之下，比2016年暴涨了35%。中资几乎抢下了这里面的25%。其中中渝地产11.35亿英镑买下了伦敦金融城利得霍大厦，香港李锦记集团13亿英镑买下了伦敦金融城“对讲机“大厦，中资在2017年创造了英国历史上第一和第三房产交易记录。

其他诸多过1亿英镑的中资收购伦敦商业房产投资案例，已经不胜枚举。香港建滔化工集团在2017年12月以4亿英镑收购了伦敦新金融城金丝雀码头的KPMG（普华永道）总部。得知这家公司是全球最大的印刷电路板制造企业，英国不动产行业也是同情得不行– 实业不景气，兄弟就赶紧收购优质资产吧！

▲图：伦敦金融城左为“对讲机“大厦，中间为利得霍大厦

从这些投资机构对伦敦不动产市场的大手笔增持，可以看出专业顶级投资者对世界最优质不动产的追捧。还有富力，绿地，这几年对伦敦也是一路狂买......

看一个地区的房产是否是优质资产，主要有几个因素 – 经济健康，政局稳定，法制程度高，市场公开透明，流动性好（买家踊跃），投资收益高，税费合理。

所以环看世界，房产优质的地区不外乎这几个世界级的大都市，比如纽约，洛杉矶，旧金山，巴黎，香港，东京。但相比较而言，美国有每年1-3%的房产税，巴黎持有不动产手续麻烦税费高，香港由于XXX的影响（你懂的），东京房产流动性稍弱等等，不一而论。如果你买这些城市的房产做投资，总之也不会错。但相对而言，伦敦几乎没有短板，因而全球的投资者和高净值人士比较青睐。

伦敦住宅投资回报率大起底

说英国房产投资收益率不错，具体而言房价上涨和租金收益还可圈可点。伦敦房价已经是20年前的5倍，年化复合增长为8.8%左右。全英平均房价也是20年前的4.5倍了，年化复合增长8%左右。