这是公寓开发最好的时代，也是最坏的时代。

《奥克兰统一规划》的持续更新，让越来越多土地可以开发公寓或联排屋。新的参与者增多，但在融资上未必能受到银行的待见。

多位前银行人士指出，“新人”很难撬开银行开发贷款的大门。尽管达到了贷款要求，但银行出于风险的顾虑，不太愿意接手太多新客户。

地产开发是风险高发区。开发商容易发生成本超支和工期延误的情况，使银行陷入被动的局面。一位匿名的前银行人士举例称，如某项目的主体尚未真正开工，单在前期的土质原因导致超支100多万，多出来的部分，就要开发商自己掏钱。

对于重资产运行的开发商而言，失去持续的资金支持，就相当于被扼喉。融资问题并非个体现象。盯着这个弱点，旨在未来10年造10万套房的KiwiBuild项目还出台相关政策，专门从私人开发商手里“收编”融资遇到麻烦的公寓。这足以见得公寓“缺钱”的普遍性。

最讨银行欢心的开发商，是已用自有资金买了土地，且拿了资源许可。紧接着，做好了带许可的土地价值评估。在申请建筑许可的期间，也制定出项目的计划表。过程中，固定价格的建筑合同也准备到位。负责预售的中介也洽谈好。

“90%的准备工作做好后，再向银行提贷款。银行就会觉得不错。若估价到位，开发商就可以土地作为抵押，获得五成左右的贷款。”前述银行人士指出。

理想情况总是少数。

华融信贷经手过不少公寓等大型开发贷款，向《逸居新西兰》转述了多数开发商遇到的融资难题。

比如，许多华人买了可开发公寓的土地，但是大部分没有奥克兰公寓开发经验，犯了银行的大忌之一。华融信贷特别强调，在银行看来，中国的开发经验并非等同于新西兰的经验。奥克兰的开发经验也和基督城的经验截然不同。

有些开发商则是存在着预售不达标的硬伤。

华融信贷董事长York Zhang指出，银行审批开发贷款，会要求开发商提供资源许可、建筑许可、估价报告、QS报告、固定价格的建筑合同、工程进度计划表、可行性报告和预售等情况。比如，银行希望预售的价值是贷款额的1.2倍左右。项目的利润率达到20%-25%之间。

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多大程度满足上述条件，决定了贷款的额度。条件不足的开发项目，并不意味着失去了贷款的可能性。

遇到有短板的贷款申请，华融信贷通常会选择向银行出具报告，揭示项目存在的风险，并附上合适的对策，让银行看到风险可控的可能性。

至于开发商所关心的费用问题，华融信贷董事长York Zhang指出，最终的利率水平取决于银行对项目的风险判断，以及客户本身的行业背景和信用资质。

“银行的投资组合里，对高风险项目和低风险项目有一定的搭配比例。对于低风险的项目，银行愿意支付低利率，少赚一点。对于高风险的项目，银行则会要求更高的贷款利率。”

与其纠结资金成本，更多开发商选择快速拿到贷款，尽早开工，以避免错过市场机会。如果银行同意了贷款，但自我资金不足仍不足，华融信贷建议此类大型开发商选择夹层融资（mezzanine finance），由开发商、银行和金融公司三方共同协力。

采访 撰文 Abby Chen
排版 Jiayu Li