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上月早些时候，澳洲统计局发布了季度消费价格指数（通胀指数）。数据显示，今年第3季度，通胀上涨0.5%，截止九月份的过去一年里，通胀指数录得上升2.3%，而澳洲央行年初的时候要求今年的通胀维持在2%到3%之间，目前的通胀水平低于这一区间。需要重点指出的是，通胀水平正在放缓，过去半年里通胀仅微涨1.8%。

在发布消费价格指数之后我们同时能够对去除通胀影响之后房价的具体走势有一个清晰的了解。根据RP数据房屋价值指数显示，截止九月份的一年里，所有澳洲首府城市的房价名义上上涨了9.3%，实际房价（去除通胀因素影响）上涨了6.8%。从上面的表格你就能发现，通胀的影响也是需要考虑的。举例来讲，从1998年9月份到2008年12月份，名义上的房价没有出现下降。在2004年12月份到2005年12月份之间，实际房价是呈现下跌趋势的。当然，当你消除通胀的影响之后，真正的房价上涨要比名义上低。

纵观澳洲首府城市，过去的一年里，房价上涨了9.3%，过去五年里为3.8%，过去10年里为4.7%，过去15年为7.4%。在1999年到2004年之间房价上涨速度要高于通胀速度，然而过去5年和10年里整个房价上涨速度要低于通胀2%。

首府城市中，悉尼和墨尔本在过去一年里房价上涨速度最快，并且最近一年里都保持着较高的上涨速度。过去一年里，悉尼和墨尔本的名义房价上涨分别为14.3%和8.1%。如上表中所显示的，去除通胀影响，房价上涨速度就有所降低，过去一年里，除了堪培拉，每个城市的房价都在上涨。不过，除了悉尼、墨尔本和达尔文，其他首府城市的上涨仅为4%或者更少。

正如我们之前提到的，实际房价下跌要高于名义房价下跌。从首府城市房产市场上我们能够看到，过去两年里，除了悉尼和墨尔本，实际房价上涨几乎达到忽略不计的程度。

在经历了2008年的最低点之后，首府城市的房价在2009年年初开始恢复。自那之后，首府城市名义房价上涨了34%，而悉尼房价更是上涨51.2%，墨尔本房价上涨44.9%。需要指出的是，自2008年12月以来，布里斯班（6%），阿德莱德（10.9%），珀斯（14.5%）和霍巴特（-1.6%）的房价上涨远低于15%。在2008年11月到2014年9月之间，首府城市的实际房价上涨要低于16.5%。首府城市中，实际房价上涨为：悉尼31.6%，墨尔本26.1%，布里斯班-8%，阿德莱德-3.7%，珀斯-0.6%，霍巴特-14.7%，堪培拉11%，达尔文5.1%。

下次当你听到一些人讨论全国住宅市场存在的泡沫时，这些数据就能派上用场。首府城市的房价正在上涨，而这主要是受悉尼和墨尔本房价上涨的影响。布里斯班、珀斯和霍巴特的房价依旧低于金融危机之前的房价，并且在超过六年的时间里，我们没有看到任何的实际上涨存在。

数据同时也在表明，目前房价上涨的幕后推手并非是低利率政策。如果考虑到低利率政策，那么房价上涨的速度会更快。事实上，房价上涨仅局限在悉尼、墨尔本和达尔文及堪培拉。而澳洲央行的两把利器——货币政策和财政紧缩政策——已快“山穷水尽”了，难怪央行对目前的市场表现会不满意。

低利率政策使得悉尼和墨尔本市场上投资者的投资活动不断活跃，房价也在不断上扬。然而，悉尼和墨尔本以外的其他城市房价表现却很平平。多数城市的房屋供应量还是能够保持需求量的增长的。尽管近些年来布里斯班、阿德莱德、珀斯和霍巴特的房价在下跌，低的借贷利率和不断增长的供应量并没有导致房屋的实际价值上涨。当然，这并非是坏事，不过基于悉尼和墨尔本的经验感到某些惊奇而已。

随着悉尼和墨尔本的房价持续上涨，低收入家庭和首次购房者想要进入市场变得越发困难。而这可能导致一些买家会选择其他首府城市购买房产。当然，如果购买的是自主房屋，经济放缓会使得这些房屋自主者很难在新的城市找到合适的工作。

(资料汇集自网络,仅供会员参考)

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