这是澳洲房产大全

第 761 篇原创文章

2018年的房市总结，已经写完三篇，本期是最后一篇，错过之前文章的读者朋友请直接点击上方链接阅读即可。

写在开篇前：

本周，是2018年澳房大全平台的最后一周发文了，也是本年度我个人的最后一篇专栏，喜不喜欢的，接下来的小两个月也没得看了。

长久以来，默默关注澳房大全和我个人专栏的朋友们，在此，作为大全主编，谨代表澳房大全撰写团队，后台支持团队，向大家长久以来的支持，表示由衷的感谢。

（对于那些没事留言胡咧咧的网络暴民，过去10年里，我写了200多篇文章，其中90%以上都是非广告性质、客观的第三方文章，也没见你站出来说句感谢的话，更别提赚你一分钱了。像朔爷说的，和你们谈感恩，就如同和太监谈性生活是一个道理。）

其实在所有微信平台里，关于澳洲房产的深度好文并不多，要么是“命题作文”式的推文，要么是“不知者无畏”式的傻文。作为专业的房产人，贷款人，法律人，税务人，投资人，我们团队和大家不断分享着各自对于行业内的分析，把自己的独立思考和坚持，不断地用文字形式呈现。这种坚持，不应该被破坏，而应该被保护，被拥抱。

“冠冕堂皇”的话，先说到这。

提前祝大家圣诞+新年快乐！

                                                                                                                           大悟

2018年悉尼涨幅最差的5个区域排名

（公寓篇）

这下代表我自己个了。

这篇文章特别难写，因为华人买公寓的比例最大，无论澳洲当地还是国内的买家，但是顾虑太多的文章，就不高级了，会很水，花那时间写，哥还不如看个片呢。

翻译一篇Corelogic的过去10大涨幅区域分析？擦，那些区连我都没听过，更别提实操了。

继2017年7月房价高点位以来，2018年是紧接着房势下降的一年，因此，今年市场的坏消息也特别多。

但连《富爸爸穷爸爸》作者罗伯特清崎也说过他自己，每10套物业里，总有那么2-3套不甚理想。每个人都要从投资物业中，不断总结，失败不是成功那谁嘛。

......

“ But you should get smarter from buying wrong properties. ”

......

2018年，悉尼整体下降的公寓区域比上升区域要多得多，所以谁上谁不上的，并不容易。

以下排名，并未收钱避语，只代表大悟个人观点，仅供参考。

悉尼东南区Mascot

公寓中位价：87万澳币

Mascot是一个近5年来被吹起来的区域，之所以能被吹起来，是因为她比较符合华人买家的调性。

华人买房三部曲，“火车站+大开发商+规划。” 也不知道是谁定的这规矩。

4年前，也就是某通的最大开发商在此所售项目的2房价格在110万-120万之间，如今这样的价位是根本卖不出去的，当新房进入二手房市场时，二手房5年还是7年新已经不重要了，买家关心的的只有一点：就是价格。

尤其是高密度住宅区，比如悉尼的东南，悉尼的北偏西等区域，这些区域内二手房和新房年份之间拉得越大，当地的新房转二手房卖的难度越大。

Mascot的确不是符合我口味的区域，从投资来讲，我厌恶所有的高密度区，因为包括Milsons Point和Pyrmont，悉尼两大最著名的高密度区水景在内，也鲜有涨幅爆表的案例。但是Mascot毕竟离市区近，交通方便，租金好，而且随着物业越发增加，基建也慢慢跟进，对于很多在city上班族来讲，并不全然是个坏的选择。

我经常说，Everything has a price。房子也一样，价格高只是不值，并不能代表房子就不好。如今Mascot的2房价格回落到85-90万澳币的，比如接下来案例的那套，如果是自住买家，我就觉得是个挺不错的选择，为何？因为性价比高。

未来的2年里，Mascot还将兴建约850套+的新公寓，占据区域内近20%的比例，因此，我不认为在接下来的几年里，这里的新房市场，无论转售和出租会有缓解的迹象。

案例分享：

以上这套兴建于2005年的2房2卫2车位公寓于2018年9月售出，花了118天卖出。南北通透，跃层，总面积达到了近110平，以下为销售历史情况。

我只能说，对于买家来讲，是个不坏的deal。

悉尼北偏西区 Epping

公寓中位价：82万澳币

按照以上的逻辑，即大开发商+规划+火车站，Epping同样满足，如果非要给这个逻辑加上点成色的话，那么肯定是学区没错了。我最烦有些买家说什么自住+投资了，因为中西居住习惯是没办法调和的，自住是中国人自住，投资是西方人自住。你所谓的投资，呵呵就是意淫。

Epping绝对是符合华人调性的区域，不但生活方便，而且所在的小学也都排名前60，因此Epping的公寓越来越多，很多华人开发商也在此开发了很多项目。眼看着这个区域变成了一个高密度区，别说公寓了，独立屋掉价掉的都是惨不忍睹。区域内当地人比例越来越低，华人韩国人比例越来越高。

中国开发商保利在此的项目今年落成，在我看来，来自中国的发展商都是青瓜蛋子，不管你在国内有多牛，在澳如果面对人群如果只是华人的话，那么你走不长远。

以绿地在Potts Point为例，那个风水上号称“万箭穿心”之地的房子，卖的虽然贵，但不得不承认，价格很坚挺，但并不是绿地牛，而是Potts Point牛，PP今年卖了几套3房水景公寓，全部过千万，着实让我大跌了回眼镜。

所以我从来不信“因为谁谁开发的，所以就怎样怎样的！”的狗屁逻辑。那都是以建筑本身展开的逻辑，但房价增幅核心一定是来自区域的。

比Mascot更惨的一点是，Epping的租金回报率奇低，2房公寓目前连600都很难达到，对于那些自己骗自己玩的买家来讲，花90多万买的房子，现在租600左右的，简直不要太多。

当然，对于任何的发展商，最后的目的都是赚钱，而价格是由供需决定的，既然你们那么喜欢，那我调调价无可厚非，换我也会这么干。

Epping未来2年还要落成约735套物业，占区域内12.4%的公寓量。

案例分享：

保利的Epping项目，我不得不承认，是区域内完成度最好的，位置也是最好的项目之一。来看案例。

这套物业总面积在106平，2房2卫1车位，朝北，11月以80万卖出，2016年5月买入价格93.5万澳币。

有的人可能会说，这个人可能着急卖，所以降价处理，我们再来看一套在售的。

这个项目叫Epping Park，是北偏西Epping最早期的大型项目，由澳洲最大开发商Meriton开发，在2011年开售，如今的价格和7年前基本一致。

再找一套同为Epping  Park的售出的，2018年1月售出的。

无论是买入的时间早，还是买入的位置和质量好，以上的案例都有了。除了“然并卵”，我说完了。

悉尼内西区 Homebush

公寓中位价：65万澳币

Homebush同样是一个公路铁路交通尚算OK的区域，靠近内西大站Strathfield很近，距离奥林匹克公园,DFO等也不远，如果是自住的话，按理说是一个非常适合首次置业人的买家。

在近几年，在区域内的主路的Parramatta Road上兴建了非常多的公寓，而且盖的房子奇丑无比，质量更是惨不忍睹。区域内居住人口单一，亚洲学生占了较大比例。Strathfield作为交通大站的公寓涨幅都不能让人恭维，何况Homebush乎？

未来2年里，Homebush还要再兴建近1400套公寓，将占据域内的41.5%的比例，想想都可怕。

案例分享：

这是一套2005年兴建的2房2卫1车位跃层公寓，内部面积达到了125平，今年售价70万澳币，说实话，真的是一个不错的Deal。

可惜受市场的影响太大。2015年75.5万买入。

以上是一套2016年兴建的物业，可能是Homebush盖得最磕碜的一个项目了，2016年买入价695k,今年卖出732k。除去各种费用，再加机会成本，赔钱。

之所以把Homebush放到第三的位置，是因为未来Homebush的物业供应量太大，物业完成度太差，区域内人口组成太单一，中短期抬头的可能性微乎其微。

悉尼北偏西区Macquarie Park

公寓中位价：82万澳币

同样是国人买房三板斧的区域，火车站规划开发商，外送个离大学近。

你让我找个这边房价掉价的案例，我还真不好找。因为根本卖不出去。所以你还想问为何我把MP放到第二是么？

这个区的新房公寓很奇怪，是地拿得贵还是地底下有黄金，新房价钱定得贵的离谱。我们以更体现土地价值的独立屋为例简单说两句。

Mp周边的无论是North Ryde, West Pymble, Marsfield还是North Epping，其独立屋中位价多在1.6-1.7m之间。而且区域涨幅都乏善可陈。在整个悉尼大区也就是中等水平，但是对于同区新房公寓要价100多万澳币来讲，就有点不要脸了。

内西的Burwood，人家独立屋中位价在2m，公寓定$1m 尚算make sense，比如下北Lane Cove，独立屋中位价在$2.2m，公寓定$1m， make sense，$1m在悉尼的公寓买法太多了，MP有个就业，有个大学，有个火车站，有个大商场，然后呢？

写小说吧。

有些区域的伪增长，就是因为区域的涨幅超过自然涨幅，说白了，是人为调价，但凡市场进入瓶颈期，则一览无余，悉尼公寓中这样的伪增长区域，Macquare Park首当其冲。

有的人强调什么最大的购物中心，悉尼东部最贵，没有购物中心，有购物中心的区域Bondi Junction独立屋房价在东部大区排名倒数第一，悉尼下北也很贵，没有购物中心，有购物中心的Chatswood房价排不进下北前5， 悉尼上北大地型物业也很贵，同样不是购物圣地。所以这种逻辑本身就有问题。

Macquarie Park区域内，未来将要兴建约1500套全新公寓，占据区域内近40%的比例，而且和Homebush不同，其公寓房价并不是主流房价，和区域也并不匹配，也许再等几年开发会是个不错的选择。

案例分享：

这是一套1996年兴建的2房2卫2车位物业，总面积146平，距今22年，今年以80.8万成交，2016年买入价80万。之所以找一个较旧的物业，因为较旧的物业成本低，discount rate较高，卖家的期待值可控。

而对于以下这样的在售物业，我个人觉得，在如今市场下，则显得非常之黯淡。

这个预算我在交通更便利的很多内西区域能买到更好的2房2卫1车位，在东区能买到不错的2房1卫1车位，而且还有翻新空间，且更加稀缺。

悉尼西区 Sydney Olympic Park

公寓中位价：72万澳币

咱先说优点吧，Sydney Olympic Park（以下简称奥体）并不是一个很差的生活区域，有大型公园，交通便利，区域还是挺漂亮的。

今天的文章我从没有说哪个区烂，因为没有不好的物业，只有不好的价格。我只看2点，1价格和房子之间的协调性。2 区域过去的涨幅。对于读者，你们要从这中提炼出自己觉得有用的部分，这样，我这几个小时也算没白花。

奥体，这个大型规划类项目，如果你刨去那些体育设施的看起来的那种炫，其实就是西部某个区域而已，如果论生活度，还赶不上隔壁的Newington。

很多年前，国内某大学的什么房产研究主任强烈推荐过这里，国内乌泱泱一堆人跟他买进，我当时就在想，你来澳洲多久，你才知道几个澳洲的区域，有脑子的都知道，这和你是谁压根没关系，但和你懂多少却有关系。

澳洲有些区不是用语言评判的，是要用心去体会的。你花钱买的房子，未来转售定价时，人家心甘情愿的买你的账，那你才叫牛逼。有些好区，你让我说出花，第一，我没必要和你说，第二，我也说不出来。第三，说出来你也体会不到。

同样满足国内人三板斧的奥体，是悉尼所有在售公寓十分奇葩的存在，缘何？区域的公寓涨幅很差，但是做airbnb租金却特别好。可能比很多距离市区近的地方还要好。因为很多2000年奥运场馆在此，所以这里也会不时承办一些活动。但是租金的这种好，也只是很多不安中的些许安慰罢了。

从2009年开始，奥体的项目开始初见端倪，如今过了近10年，这里的基建还是老样子，停车特别难，购物特别难。那些冠冕堂皇的规划却还在被传唱... ...

谱个曲吧。

奥体未来2年还要成交约1500套公寓，将占目前公寓数量的87%。想想都疼。

案例分享：

上边这张图，是2011年12月某项目的新房价格表，黄色标出的为3房当时价格（92万-102万），其余的2房1房价格大家各自行放大浏览。

下图为某开发商一周前售出的3房价格。（90万）

以下这套物业2014年买入价78.5万澳币。

以下这套物业2009年70万买入。

大悟总结：

今天的文章，可能会让很多人不悦，但我相信一点：很多事情如果开始就错了，后边就很难对了。

我个人对于任何区域都没有偏见，包括在撰写时，我有推敲过我个人很不喜欢的区域，在查看过涨幅后，都觉得还算站得住脚，所以并没有先入为主。

今天所列的5个区，有个共同的特点，即都是新区，而这些新区开发商在过往定价的时候，普遍过高，使得未来的涨幅全部让开发商吃掉了，很多买家都当了回炮灰。另外一个特点，这样的区域海外买家或投资人进入过多，因此扰乱了当地的投资和自住比例。

凡事勿过度。房子没有天生的投资房，只不过这事在过往几年有点过了。

不管在读此文的你是开发商，还是房产中介朋友，不管你现在处于什么样的人生阶段，因为一些个人利益或立场的关系，可能会很生我的气，不过没关系，人的想法总会变的，我希望未来你们的房子能卖给西人，而不总是华人，我希望你们未来服务华人能既赚他们的钱，又把他们服务好。

我希望华人在澳洲，能把澳洲房产这件事做到极致，如果我一个人的一篇文章能让你们哪怕有一丁点的赞同，我都将十分荣幸。

以上碎言，多有得罪，忘大家包涵。

2018年，悟所有文字，到此全部结束，2019，我们再见。

再次感谢澳房大全所有同行朋友和读者朋友们的支持。

大悟

17/12/2018