本文摘自十二月下旬

即将出版的第十期《逸居新西兰》

更多精彩内容，敬请期待。

住宅投资一直是大多数房地产投资者关注的焦点，而商业物业在很大程度上被大多数地产投资者所忽视。然而，被称为“外国人购房禁令”的《海外投资修正法案》于2018年10月底正式生效。外国资本被禁止购买新西兰建好的民宅，但没有禁止商业物业的买卖。事实上，从《法案》草案出台，商业地产就毫无意外地火爆起来：有数据表明，2017年，外国资本大幅增持新西兰的商业地产；2018年，外国投资者购买新西兰优质资产的脚步并没有放缓。

尽管商业物业受到追捧，很多住宅投资者仍对进入商业地产市场持谨慎态度，部分原因是由于商业物业往往涉及金额较大，贷款成功与否就显得格外重要；而对贷款流程和一些注意事项缺乏了解，往往就会和优质的投资机会擦肩而过。

上一期，简单介绍了银行在审查商业物业贷款申请的主要考察因素，本期我们将具体介绍商业物业贷款申请的流程，以方便潜在投资者在购买商业物业时候掌握重要的时间点和关键的步骤、做出正确的投资决策。

目前，新西兰市场上投资人士主要聚集的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的小型店面、办公楼、购物广场、加油站和酒庄等。当您兜兜转转、千挑万选，终于遇到心仪的商业物业后，首先应该向负责该物业的房产经纪索要该物业相关的资料，如物业的租客清单(tenancy schedule)，物业的运营费用清单（schedule of operating expenses）, 抗震报告（如果适用），物业收租的情况等等。一般的中介公司都会提供包括以上内容的物业摘要，拿到资料只是第一步。 

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决定购买一个商业物业，它的投资回报率是影响投资决策的重要因素，也是商业资产定价的最重要的参考依据。因此，第二步，也是十分关键的一步，是结合上述信息计算出该物业的年净租金，然后再用净租金除以您想达到的投资回报率（结合同类物业的回报率），推算出该物业的潜在价格。

例如，一个商业物业的年净租金为300,000新西兰元，该类物业投资回报率为6%，那么该物业的价值即为300,000/6%= 5,000,000新西兰元。

对物业的价值做到心中有数，第三步就是选择银行，初步商谈贷款事宜了。一般来说，除了以上信息，银行还会考察投资人的背景和资金实力。从银行那边了解到合适的贷款方案之后，买方可以通过律师准备一份买卖协议，并由中介递交给卖方。

 
需要说明的是，和住宅贷款不同，商业物业贷款的“个性”较强，每一个投资者都会有适合自己的方案。例如，有些投资者希望在新西兰本地获得额外的稳定收入，那么贷款的数目就不应该太高，否则在支付银行贷款的利息和本金之后，所获租金就所剩无几了。

如果银行预批了贷款，买方就可以底气十足地下offer了！如果卖方也接受了出价，则双方进入有条件的合约期。这也就将进入贷款流程的第四步：尽职调查。

在这个阶段，买方首先应该要求卖方提供全部的物业信息，并交由律师进行审查。之后，买方应开始找银行接受的估价公司对这个物业进行市场价格评估（这里面也会包括市场租金的评估）。估价报告做好了之后，应尽快交给银行，因为一般来说银行都是要求在正式审批阶段之前就收到估价报告。这里还需说明的是，每个银行对估价公司的要求可能不一样，最好提前和贷款银行确认您找的估价公司是否被认可。

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经过前面四步的准备，贷款的批准几乎没有悬念。第五步就是在银行正式批准了贷款之后，买方需要结合自己的情况来决定是否接受银行给出贷款方案。如果认为可以接受贷款方案，那么此时可以通过律师向卖方声明买卖合约进入无条件的阶段，那么接下来就是通知银行准备相应的贷款文件，并交与律师审查，如果都没有问题，那么恭喜你，可以交割物业了！

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1．贷款方的公司或者信托结构是不是跟律师还有会计师建议的一致。这个环节应该在正式审批之前就跟银行、律师、会计师都确认好。

2．贷款额度是不是跟之前讨论的一致。

3．贷款期限是否合理。在新西兰做商业物业贷款，最长的贷款期限就是5年（之后可续），但是本金的偿还可以按照10年或者15年的期限来还。很多人会把这两个日期弄错，以为贷款期限可以做到15年。需要说明的是，银行在计算贷款利息的时候，贷款期越长利息会越高，而通常2-3年左右的贷款期限会提供比较合理的利息以及灵活度。也有投资者会担心贷款到期了会不会被要求还款，那通常来说如果物业价值不变、租金不变、贷款也不变的情况下，银行都会愿意继续贷款。

4．利息种类。商业贷款也有浮动和固定利息之分，这也是个性化的，不同的投资者都有适合自己的利息方案。例如，如果未来1-2年的利息预测都没有太大变化的话，那没有理由去固定一个5年的利息。当然一些大型的基金投资机构会比较注重这方面的问题，因为这涉及到给投资人稳定回报率的因素。

5．抵押物都有什么？一般来说，银行会要求物业的第一债权抵押（first mortgage over the property）、股东的个人担保(personal guarantee from the shareholders)以及贷款主体的一般性资产抵押(general security deed over the borrowing entity)。很多投资者都对“个人担保”较为抗拒，实际上，个人担保通常是在贷款出问题的情况下，比如租客破产了付不起租金，银行才会要求股东出资来维持贷款。如果说一开始对于风险的调查是合理的，那么一般来说不会出现这样的状况。从另外一个角度来看，很多客人会跟银行说自己有很深厚的资金实力，但是又不愿意提供个人担保，那么银行就很难把客人的实力和眼前的贷款方案联系起来，以取得一个更好的风险评估系数。

6．贷款条件。分先期条件（conditions precedent）和后期条件(conditions after advance)， 客人要看清楚有哪些条件是放款之前需要解决的，以及放款之后有哪些条件是需要满足的（一般是一年一次）。

7．贷款批准的有效期。在这个日期之前，客人要同意并接受这个贷款的方案，否则银行有权收回这个方案。

作者介绍

子陵

从业于新西兰本地银行13年。现于一家本地银行负责大型商业物业的融资及地产开发项目融资。

撰文 子陵    

编辑 Lesley Song

排版 Banks Feng

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