投资商业地产：如何选择合适的税务结构？,逸居新西兰微信公众号文章

本文摘自十二月下旬

即将出版的第十期《逸居新西兰》

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商业地产通常被定义为仅用于商业目的的非住宅财产，包括办公大楼、仓库和零售店等等。

与任何其他业务一样，商业地产投资也会有一些风险。例如维修成本、物业的地点、租客的质量，市场的波动等等。考虑到这些风险，通常会建议通过正式的税务结构 (而不是通过个人的名义) 来持有物业。正式的税务结构能够起到降低风险以及资产保护的作用。

在新西兰，有许多不同的税务结构适用于持有商业地产，例如公司 (Company)、透视型公司（LTC）、信托(Trust)以及有限合伙企业(Limited Partnership)等。最适合商业地产投资者的税务结构取决于投资者个人的情况，因此在购买物业之前寻求专业建议至关重要。

本文介绍的是公司（company）和透视型公司（LTC）的基本情况以及二者的差异。

公司是新西兰最常见的税务结构之一。公司是一个独立的“法人”，本身就是一个法人实体。

公司由股东和董事组成。股东是公司的持有者，股东委任的董事管理公司的业务并向股东汇报。在新西兰大多数私营企业里，股东和董事直接或者间接是同一个人。

公司目前的税率是28%， 在一般情况下，在公司给股东分红的时候需要额外扣除5%的预扣税，从而导致最终的税率提高至33%。公司所产生的亏损通常可以用来抵扣未来的应税利润，或者抵扣关联公司的应税利润（需要满足某些条件）。

公司主要有三大优势。

其一，股东承担的风险是有限的， 如果公司失败了，公司的股东在一般情况下只损失他们认购的股票的价值。但是，因为董事/股东通常会以个人的名义去担保公司的贷款、商业租约等等，在这样的情况下，有限责任制的优势也会相应的减少。

其二，公司提供公认的商业上可接受的业务结构。

其三，公司提供灵活性，即可以在不改变公司资产本身的实际所有权的情况下实施股权变更。

不过，公司也同样存在一些缺点。公司的合规成本相对比较高，如在行政上的要求非常繁琐（需要保存股份登记册，董事证书登记册等）。

此外，新西兰的公司法对董事提出了严格的义务和责任。例如在向股东分红之前需要满足“偿还能力测试”，如果违反了这个职责，任何第三方、客户或者是供货商等可以起诉董事个人。

在风险较大的情况下，为了保护股东的利益，股东可以考虑以信托的方式来持股公司，这样能够起到保护个人资产的作用。请参考下图。

LTC也是公司的一种，因此，公司结构的利弊也同样适用于透视型公司。

LTC的成立需要提出申请，也就是说需要得到税务局的批准。

成立LTC还需要满足一些特殊的条件。比如公司必须是新西兰税务居民公司、少于5个或者5个以下的透视计数所有者（look through counted owner）、不能在双边税务条例中被认定为非新西兰税务居民等。

通常情况下，如果LTC的状态被撤销或者由于某种原因丢失的话，那将会有负面的税务影响。

因此，在考虑申请LTC之前，寻求专业的建议是很重要的。

LTC与公司的主要区别在于税务上。

就所得税而言，LTC所产生的应税利润或亏损不在公司层面上提交，这部分利润或亏损会转移到股东身上（按照比例）。也就是说，LTC所产生的应税利润或者亏损需要通过股东的所得税的申报表提交。需要注意的是，在特殊情况下，LTC所产生的亏损会受到限制规则的约束。

以下的表格来列举公司和LTC的税务上的区别（假设没有约束规则的限制）：