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维权事件集中爆发，反映了深圳楼市风向已变，从卖方市场转向了买方市场。
文 | 杨依依
来源 | 财联社（ID：cailianpress）
12月6日，距离深圳万科星城业主反对楼盘合作银行利率已过去7天，距退房截止日期仅剩一天，财联社记者得知陆续有业主开始退房。
2018年最后一个月，深圳楼市步入“多事之秋”。截至目前已有5个新盘业主进行“利率维权”，与此同时，深圳坪山多个楼盘开始出现一成首付，将剩余首付交付日期延长半年。
多位业内人士在接受记者采访时表示，维权事件集中爆发，反映了深圳楼市风向已变，从卖方市场转向了买方市场。
五楼盘业主“利率维权”
11月30日晚，开盘仅两天的沙井万科星城打响深圳2018年按揭利率维权的第一枪。一封题为《反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》的公开信在网络中传开，公开信中称：“万科星城为提高放款速度，完成回款指标，与个别银行相互勾结，统一利率为上浮15%。”万科星城业主要求自由选择贷款银行，并要求万科积极提供相关协助。
引发万科星城业主进行“利率维权”的原因之一，是同地段同期开盘的另一楼盘华强城，有仅上浮10%的浦发银行可选。以一套总价300万元的刚需盘为例，如果是30年的贷款期限，上浮15%意味着每个月比上浮10%多付500元左右的利息，总体差价为17万元左右。
对于业主的诉求，万科方面给出的解决方案是，客户可自行与银行协商利率，12月7日签约之前可无理由退房。财联社记者从维权业主处得知，目前还没有业主与银行成功谈到基准上浮10%的利率，目前已有至少5位业主办理了退房手续。为保险起见，其余拟退房的业主准备在12月6日集合组团退房。
值得关注的是，沙井万科星城业主公开信发出后，“利率维权”逐步发酵，陆续有光明星河天地、平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场、华润城润府三期4个楼盘的业主发公开信要求下调按揭利率至基准上浮10%，其中华润城润府三期分别在今年6月和9月开盘，早已完成了按揭贷款的办理。
华润城润府三期业主在公开信中称：“如华润置地及按揭贷款银行不接受这一诉求，我们将统一谈判，选择新的商业银行申请按揭贷款，这是法律赋予我们的权利。”
目前仅万科和星河两家发布了官方声明，万科称：“按揭利率是由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定。”星河随后发出的公开信与万科的内容几乎一致。
“按揭利率本来是应该由业主谈的 ，但是一般开发商卖房合同上的附件都统一要求某些银行来做，这是行业惯例也是霸王条款，业主维权有一定合理性。”广东达强律师事务所房地产业务部负责人陈志高对财联社记者表示，“不过如果已经签过同意文件，再去维权实际上也是一种违约行为。”
一家深圳本地上市房企的营销负责人告诉财联社记者：“是否是霸王条款有模糊地带，就算是律师说的也不一定准确。开发商确实是有合作银行范围的，范围是根据配置额度、前期合作等原因决定，原则上业主可以自己去找银行谈利率，但需要开发商担保，会有风险。”
据上述营销负责人介绍，业主自己找银行商谈的风险在于非合作银行到年底的额度可能不够。“额度不够的话，第一，开发商配合起来相对会困难一些；第二，额度不够放款就会慢，客户很有可能错过了最后的付款日期，导致合同被取消，或者被迫缴纳滞纳金。”
为何会出现利率上浮10%和15%的差异？中国银行广东分行一位个贷经理表示：“银监局此前对于贷款购买首套普通自住房的家庭，曾规定贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定，银行有一定的自主空间。”
据万科星城维权业主的说法，万科是为加快现金回笼才选择利率较高的银行，他们认为利率高的话银行放款就更快。但财联社记者通过采访平安银行、工商银行、中国银行等多家银行内部人士得知：同一个银行内，如果额度紧张，可能会出现行内竞价出账，如果是不同银行间，并非利率最高的出账最快。
深圳平安银行一名业务员称：“我觉得利率高低和放款快慢没有什么特定关系。”深圳工商银行一位个贷经理则完全否认此种关系：“其它银行我不清楚，但是工商银行都是按照排队次序放款，不存在利率高就放款快，而且工商银行的利率是按照总行要求定，分行没有权利。”
上述上市房企营销负责人和多位银行人士告诉财联社记者，开发商选择合作银行，更多的是选择此前曾经办过开发贷的。“银行主要还是看综合收益，毕竟都给你放了开发贷，你（开发商）也同步支持点儿零售贷款业务，如果双方配合的好放款可能就快点。”上述平安银行业务员如是说。
据财联社统计，目前深圳的主流利率仍是上浮15%，但中信银行、浦发银行、北京银行在深圳的个贷利率都可以降至基准利率上浮10%。
记者从万科星城售楼处现场的一名北京银行业务员处获悉，北京银行在深圳目前到年底还有5个亿的贷款额度，所以他们可以适当降低利率。
“万科只要一喊有哪家银行额度充足，首套利率只上浮10%，我相信华强城那17家银行经理，工作日10分钟内可以从华强城赶到万科星城售楼处商谈。”深圳房地产协会高级研究员李宇嘉表示。
按照规定，新房处于预售阶段还没拿到房产证时，业主与银行签订贷款合同需要开发商做担保。而据上述上市房企营销负责人的说法，依照惯例，开发商与非合作银行签订担保合同难度较大，流程也较为麻烦，至于为何难度较大他表示不太清楚。
一成首付重现深圳
12月6日，财联社记者从中介机构处得知，深圳坪山地区已有多个楼盘可付一成首付。其中碧桂园凤凰国际公馆，首付一成，剩余首付延迟半年付清，而上个月该楼盘打出的促销广告还显示剩余首付可延迟三年付清；奥园翡翠东湾7天内缴纳一成首付加精装费，剩余首付可延期至2019年3月25日。
据深圳贝壳精准指数分析报告，2018年11月，深圳二手房低量回升、价格下跌。根据深圳贝壳研究院监测，11月二手房低量回升，全市成交4861套，环比增长7.4%；成交价为58216元/平方米，环比下跌0.4%，已经连续4个月小幅下跌。
而据深圳中原信贷部的统计，今年10月深圳商业银行房贷利率出现松动，民生银行、浦发银行率先从首套上浮20%降至15%。12月开盘的新楼盘中，浦发银行、中信银行等都可以做到仅上浮10%。
财联社记者还从多家主流商业银行处了解到，目前的放款时间从今年最长的接近2个月，缩短至一周左右，去年底多家银行停止发放公积金贷款，如今公积金贷款也可正常办理。
银行利率松动、部分楼盘出现一成首付，深圳楼市是否已步入下行轨道？
“深圳楼市的拐点发生在7月，现在只是集中爆发而已，房价上涨会让购房者宽容，房价下跌也会让购房苛刻，明年房价不跌就不错了。”一位深圳本地资深专家对财联社记者称。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄不认同深圳楼市出现拐点，“不能这样说，只是客户最近听到银行利率有变化的情况下争取最大利益而已。我觉得主要是因为最近银行按揭条件有变，这也是很大的一笔钱。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示：“深圳业主就按揭贷款维权，今年应该是全国首例。这是从卖房市场到买房市场很有力的证据，当然这也有偶然性，因为周边正好有个楼盘开盘出现对比，从而让买方态度更强硬。”
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