近日，跨国投行Morgan Stanley警告称，房价的加速下跌或导致房市崩溃，经济衰退，房价下跌会比目前预期的15%要更为严重。

收紧的信贷已经使得银行的地产标注指数（该指数由6个市场关键指标构成）下降到了1988年以来的新低，当时澳洲的总理是Bob Hawke，悉尼和墨尔本的房产中位价分别是14.1万和10.9万。

Morgan Stanley表示，这些数据显示房价下降的严重性，同时，也指出全国批建量的稳定只是暂时的。

11月房价的跌幅达到了10年以来的最大数值，早前的房产热点城市悉尼和墨尔本在拍卖清空率，房价，市场信心层面的下降里领跌。

尽管大型工程的管线在抵御这种下行，但是房市的下跌现在几乎看不到好转的迹象。

“11月延续了之前的跌势，下跌或将超出我们的控制范围，从而导致经济衰退。”这种衰退表现在当债务高筑时，个人和公司的收入都被用来偿还债务，从而开销和投资都急剧减少，使得经济增长变慢乃至衰退。

很多观察者认为，最近房价的下跌是有序调整，使得房价和收入相匹配。他们称银行监管机构APRA对银行投资型和只还利息型房贷增速的限制，加上放贷标准的提高，会为房价踩刹车，但又不会拖累经济。

Morgan Stanley称房价从高峰下跌10-15%的水平，是相对有序的下跌，不是断崖式下跌。但是研究发现，目前房价快速下跌似乎 “几乎没有阻力来支撑” 。

这些被纳入考察的因素包括信贷的供给和需求，历史高位的房价（即时最近下跌了），新房的供过于求，还有在慢慢增加的对工党执政修改负扣税和GST折扣政策的担心。

“很多细节都表明，市场的衰退已是定论”，未来市场指标显示恶化继续，短期内基本看不到曙光。

周末的拍卖清空率已经接近40%，比金融危机时候的数据还要低。

根据一份独立研究报告，悉尼物业的平均租金回报率为3.3%，卖家报价通常要被买家要求调低6%，租金的增长也是遥遥无期。

布里斯本的市场目前是最抗跌的，而贷款违约率也在增加，通常是在西悉尼。

Morgan Stanley总结道，我们的分析表明，房价和建筑许可在未来会进一步降低。

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作者来源：Duncan Hughes AFR

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