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纽约，是全世界的金融、政治、文化、艺术、时尚等等领域的中心。每一天，这里都有怀揣梦想从全世界各个角落来到纽约工作或学习的新移民和留学生。纽约曼哈顿是全球500强企业总部聚集的区域，汇聚大量高净值人群。

因为纽约房产70%左右都是外国人无法购买的合作公寓(Co-op)，所以杜绝了炒房行为，使得纽约的房地产市场安全稳定。外国人只能购买产权公寓(Condo)，联排别墅(Townhouse)，和House。

纽约市当地人70%都是租房住，只有30%的人拥有自己的房子，所以房屋租赁市场的需求也非常巨大。

如果您拥有纽约房产，您的孩子还可以在房产所属的学区免费上公立学校，享受学区房所带来的优质教育福利，而且美国的房产拥有永久产权，您的后代可以继承。

不论您置业纽约的原因为何，纽约曼哈顿都一直是国内外投资者置业的首选。那么纽约的区域划分是怎样的？有哪些房产类型？纽约的购房流程是怎样的？纽约有哪些新楼盘？

2018年11月11日，北京时间周日早上10点，移投路直播间特邀纽约房地产经纪人Calvin Xu 徐超科做客，为大家介绍了纽约的目前概况和房地产。

——嘉宾简介

移投路讲师 — Calvin Xu 徐超科

定居美国十余年，是全美顶尖1%房地产经纪师，MBA，认证高级谈判专家，所属公司Douglas Elliman为纽约第一大，全美第三大房地产公司，公司侧重豪华新楼盘的销售。Calvin擅长学区房与投资房的交易，为客户最大化利益，有丰富的物业出租和管理经验。

——主讲环节

大家好！今天讲座将围绕以下6个部分展开：

• 纽约概况介绍包括文化、美食、商业，和地产升值状况

• 中国资本在纽约

• 纽约市五大行政区

• 纽约的房产类型

• 纽约购房流程

• 纽约的著名新建楼盘
  

第一部分：纽约概况

纽约是全球文化的大熔炉，是世界音乐、电影、舞台剧、舞蹈、体育和视觉艺术的绝对中心。纽约市有超过50000余家餐厅，超过100种料理类型覆盖全球美食，并有7000余家中餐馆网罗中国大江南北各地饮食文化。

纽约市也是地产升值的热土。连续6年稳步攀升，即使加息也挡不住房价要涨的步伐。多样化的支柱产业提供超强的抗崩盘能力。最近因为亚马逊第二总部的入驻纽约市Long Island City，更是带来25000个高科技工作岗位，房价在两个星期之内上涨12%！将来有望成为纽约市第二个DUMBO，房价与曼哈顿平起平坐。

同一时期Google也宣布新增纽约办公室并新加12000个高科技工作岗位，并且已经签约入驻西Soho新办公楼。纽约市城市人口的不断增长将房屋的需求量不断提高，目前有800万人口，其中华裔背景的人口数量达100万。预计到2040年，纽约市人口数量将达到900万。

第二部分：中国资本在纽约

纽约也是世界500强必争之地。世界500强有45家企业都在纽约发迹，总部设于纽约，此数量在全美排名第一位。全球500强企业有1/3在纽约有总部和分公司。自2016年起，中国投资成为纽约市场海外投资的主要来源，总投资额排名近三年来蝉联海外资本在纽约投资总额第一名。

中国企业也纷纷在纽约设立分公司来占领市场。这其中包括很多大家熟知的企业：海尔集团，房天下，海航，Soho中国，上海复星，万通控股。中国地产开发商也纷纷抢占美国市场：万科，首开，绿地，金地，等等。

第三部分：纽约市五大行政区

纽约市位于纽约州东南部，面积广大，位于哈德逊河(Hudson)的入海口。除了大家熟知的曼哈顿(Manhattan)，还有其他四个行政区：布鲁克林(Brooklyn)、皇后区(Queens)、史丹顿岛(Staten Island)，布朗克斯(Bronx)。每个行政区都有不同的历史发展和特色。对于想在纽约市购置房产的人，了解这五个行政区的特点和基本的住房情况，是十分有必要的。

• 曼哈顿

曼哈顿（英文：Manhattan）是美国纽约市5个行政区之中人口最稠密的一个，也是最小的一个行政区。曼哈顿主要由一个岛组成，并被东河、哈得孙河以及哈莱姆河包围。这里集中了许多著名的企业，被誉为世界的经济中心，是纽约最富有的区。曼哈顿被形容为整个美国的经济和文化中心，是纽约市中央商务区所在地，世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部的所在地。曼哈顿的华尔街是世界上最重要的金融中心，有纽约证券交易所和纳斯达克，曼哈顿的房地产市场也是全世界最昂贵之一。曼哈顿也是全国其中一个最富有的地方，在2005年便有超过$100,000美元的人均GDP。

• 皇后区

皇后区是纽约的5大行政区当中最东边的一个区，也是最大的一个行政区。地理上来看，它与南边的布鲁克林区以及长岛的西南边界接壤。皇后区的长岛市(Long Island City)是皇后区最活跃的地产市场，这里有最大量的新建楼盘，包括产权公寓大楼和租赁大楼。法拉盛是中国来美的新移民最集中的区域，这里也有不少新建的豪华公寓，比如天景豪苑。

• 布鲁克林

大多数新移民都会惊讶地发现，布鲁克林大约比曼哈顿岛大五倍。布鲁克林区是纽约市5大行政区当中人口最多的一个区。根据2015年的统计，这里有263万人口。它与北边的皇后区和东边的长岛接壤。布鲁克林的八大道地区有大量华人聚居。

• 史丹顿岛

史坦顿岛 (Staten Island)，是美国纽约市下辖的五个行政区之一。相对于纽约市其他四个区，这里为纽约市位置较遥远、人口最稀疏，且呈现较多自然景观、开发程度也较低的一区。为解决与纽约市其他区之间的交通问题，1964年横跨峡口、将史丹顿岛与布鲁克林串联在一起的韦拉札诺海峡桥（Verrazano Narrows Bridge）启用。因此，不少在布鲁克林工作的华人选择在史丹顿购房。

• 布朗克斯

布朗克斯(The Bronx) 是美国纽约市五个行政区之中最北的一个. 布朗克斯区拥有最多公园用地，著名的美国职棒大联盟纽约洋基队的主场乃位于此。这区居民主要以非洲和拉丁美洲后裔居民为主。布朗克斯的房价相比皇后区和布鲁克林区来比便宜一半，甚至更多，是一个有待开发，有潜力的区。

第四部分：纽约房产类型

纽约有四种主要的房产类型。新移民华人买家购买最多的产权公寓

1、Condo，也有人称为康斗，是Condominium的简写，就是产权公寓的意思。这是几乎所有从美国境外来的外国人（即没有美国绿卡和美国公民身份，也没有美国当地工作和报税记录的人）所买的房产类型。购买了这样的房产，你就拥有了房屋的产权，你会得到一个房屋地契（Deed) ,可以自住也可以出租，没有限制。纽约几乎所有的新建期房都是Condo，很多是一年或两年后过户，你买下来以后就可以出租，或者自己居住。

2、Co-op, 是Co-operative的简写，中文翻译是合作公寓。这种房屋就是整座大楼是一个大公司，而你购买的时候只是买公司的一部分股份，你买下房子以后没有房屋的地契，而是会拿到一个股份证明书(stock certificate)。Co-op的性质就像一个私人俱乐部一样，买房子还要面试，如果楼里面的人不喜欢你，你再有钱也买不了。而且这种房子要求必须要在当地有2到3年以上工作和报税记录的人才能买，所以刚来的外国人没有资格购买。并且购买之后大部分楼会要求你先自住2到3年，才可以出租出去。并且有规定，每5年以内，只有2-3年可以出租，其余时间必须自住。

3、Townhouse, 就是国内人所说的连排别墅。这种房屋也是你拥有100%的产权，有房屋地契。这种房屋也很适合做投资，可以把房屋分租给好几个不同的租客。

4、House，这就是大家通常在美剧中看到的美国人尤其是中西部美国人居住的房子。在纽约长岛大部分房子都是house，而在曼哈顿岛这样寸土寸金的地方，House几乎没有，因为土地面积不允许。购买这样的房产，你也拥有自己的房屋地契。 

第五部分：纽约曼哈顿购房步骤

第六部分：纽约的著名新建楼盘

——问答环节

Q1、外国买家可以在美国贷款买房吗？

答：完全可以。美国以外的外籍身份的国际买家可以做一种叫不查收入的贷款，所谓不查收入是指不查您在美国的收入和资产，但是需要查您所在的母国的收入和资产状况。外国人最多可以贷款65%。贷款的利率基本在4.5%-5.5%之间。外国人贷款的利率一般比美国本地人贷款的利率会高一个百分点。

在美国贷款的年限是30年，在这30年的年限内有很多种不同产品。比如说3年ARM, 5年ARM或者7年ARM，也就是前面的这3年、5年、或者7年都是一个很低的固定的利率，然后后面的年份利率就是浮动的。在纽约市，平均房产持有时间是7年，也就是人们每7年会换一次房子。

我有客人就是计划他只想持有7年，然后就会把房子卖掉套利，所以他做的贷款产品就是一个7年的ARM, 前面7年拿到一个很低的锁定利率。人生当中有很多变数，可能从小房子换到大房子，从一个地方搬到另一个地方，没有必要也不太可能一步到位。

Q2、在纽约买房子写谁的名字好？

答：这个是非常灵活的，需要看具体情况。比如有的家长给孩子买房，如果孩子还没有到18岁，那么是不可以写孩子的名字的，因为房产的持有人必须是一个成年人。

如果您的孩子已经是18岁成年人了，那么就可以写孩子的名字了。因为在美国有遗产税的问题，所以如果您可以写孩子的名字就尽量写孩子的名字，不需要再写别人的名字。这样的话，将来不会涉及到遗产税的问题，在美国，联邦遗产税是40%的税率，所以是一个很高的税务负担。

如果是夫妻买房的话，婚后财产应该是共用拥有，所以一般是两个人名字都写。当然，每一个家庭的情况都不一样，所以要具体问题具体分析具体处理。

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