以往的新移民，凭借着自己“新移民”的这层身份，和35%的首付，基本上在五大银行都能够轻松拿到贷款，大量的新移民客户都拿到了优惠的利率而且贷款过程非常的简单。
但是到了今年，银行连续收紧新移民政策。目前来说，大部分的银行都需要查看新移民的收入状况。如果本地收入不达标，那么过去曾经在海外的收入也可以作为参考的标准，但如何提供海外收入，具体需要什么样的材料，银行如何审核，这些又会根据每个个案和银行的政策不同而有所改变。同时，对于那些刚毕业的留学生，刚刚拿到身份，在没有工作的情况下，银行能够愿意给这样的人士批款的概率就小了很多。因此霎时间，新移民不再是过去的贷款“香饽饽”。如何让银行相信，这些新移民在未来的几年能够继续还得起贷款，成为每个申请贷款的新移民都要面临的问题。
去年B20压力测试一出，我们已经有写过这个政策对贷款的影响。按照今年的情况来看，影响的更多的是要买价格比较贵的房子的人士。
简单来说，以往收入10万，可以拿到银行的贷款是收入的6倍，大概就是60万；而现今的话，只能拿到4-5倍，也就是50万。因此同样的收入，可以申请到的贷款额度变少了，所以更多的人就会去选择自己能力范围之内的房子。
除了以上两个贷款本身存在的收紧，还有海外买家税这一因素的存在。以往有很大的一部分客户是海外客户，买房也是为了孩子在这边读书的方便，或者是纯粹做投资。但是今年15%的海外买家税让海外投资者基本上销声匿迹。取而代之的是不少人想通过自己在这边读书孩子的名义买房。
但是小留学生贷款比起有资产的海外买家来说，贷款就难很多了。
在申请贷款的时候，客户应该有对贷款政策大致的理解。银行的政策大多分为以下几类：1. 新移民；2. 收入；3. 高净值；4. 出租；5. 自雇人士以及企业主。虽然新移民政策和收入政策都比往年要更为严格，但是其他方面并没有受到很大的影响，反而有所宽松。因此，不能继续走新移民或者收入政策的人士，不妨试试看能不能通过其他的政策渠道拿到贷款。
当前有楼花交接的客户一定要提早联系贷款经纪早做打算和准备，因为今年房屋跌价加上贷款收紧的双向因素，房花交接的客户一不小心就会碰上大麻烦。
举例子来说，最普遍的情况是：客户在前几年高点买入，今年房价跌了不少，之前准备的资金只够做首付的，没有多出的钱补差价。针对这些客户，我们处理的方法大多为：
对于名下已经有别的房产，或者是家里人可以有房产拿出来抵押的客人，我们可以选择重新贷款或者二贷的处理办法。重新贷款就是Refinance，将房子的贷款换去别的银行，增大贷款额，差价作为可以拿出来使用的现金。例如客人名下有100万的房子，贷款额只剩40万，我们帮客户做Refinance转去另一个银行，贷款额增加到65万，减去原银行的40万，客户可以拿出使用的钱就有25万。这样操作的好处是利率较低，都能够维持在正规银行的利率，同时手续费较低，没有高额的lenderfee。缺点就是，这样的申请周期较长，一般都要一个月以上；同时也要综合客户本身的收入或者是资产以及信用等方方面面的条件，才能知道有没办法贷的出来。
而二贷就是second mortgage，房子的原贷款银行不变，在后面加上一个贷款。例如上面那套房子，客户原本的贷款额40万不动，直接找私人银行借多25万。这样的好处是灵活，可以操作成open的方式，随借随还。同时借款需时较短，最快2-3天就可以拿到钱。但是缺点就是利息比较高，市面上的二贷都要10-12%的年利息，1-4%不等的lenderfee。
因此，面对时间还比较充足的客人，先做Refinance拿出钱来是比较好的方式。而对于已经火烧眉毛的客人，second mortgage也不失为解决燃眉之急的一种办法。
LTV, 全称Loan To Value，就是指贷款额占房价的比例。比如说房屋的买价是100万，房屋的估值是90万，65%LTV就代表银行能够给客户贷出90*65%=58.5万。那么客户原本按照100万准备的首付只有35万，但是因为估值降了10万，客户自己还需要多补6万5。如果客户一开始就知道自己估价有问题，那可以按照80%申请，那么银行能够贷出来的钱就是90*80%=72万，那么客户就不用再多补钱了。
然而，这样的处理办法也是有弊端的，目前的贷款申请更为严格，要贷出更多的钱十分困难。今年能够按照80%申请下来的客户，要么是收入条件过硬，要么就是提早了很久进行各方面的准备。有客户在房花交接前一年便开始准备贷款，以防自己的贷款出现问题。而对于那些“能拖则拖”的客户，大部分最后都面临着延期罚金，贷款利息相对较高等让他们更为头痛的问题。
对于第一次估价实在是差了太多的客户，重新估价不失为一种办法。今年有案例，客户第一次估价比买价少了30万，第二次估价比第一次估价上去了10万的案例，但是并不多。如果客户对自己的房价确实比较有信心，可以寻找专业的地产经纪在附近的类似的房子中找出三个成交价格比较高的房子，一部分银行也会将这些房子的房价因素考虑在内。
