美国房地产市场火爆，在美国投资房产，很少发生纠纷，是最省心的。因为美国法律的健全、严格执行、职业经纪人对信誉的爱护，使得美国房地产商和经纪人不敢作假，美国房屋买卖行业管理十分严谨，法律对房屋买卖过程的每一个细节都有详细的规定，这些法律规定来自于历史上成百上千的法律纠纷，也是房屋买卖历史中总结的宝贵经验，所以今天，在美国大家买房习惯于依赖专业的房产经纪人，不仅是因为省心，也因为有严格的法律制约而更放心。

说到美国房产法规的严谨，首先必须说到美国房产经纪人制度。事实上，根据全美经纪人协会NAR的数据，2017年所有房产交易中有近90%的买家都是通过自己的经纪人购房的。

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美国的房产经纪人和买家或卖家之间不仅仅是简单的收费代理促成交易的关系，其实其中有着非常紧密的法律责任。

1. 委托代理关系

当任何人雇佣一个地产经纪人去购买或者销售一套房产，雇主就和经纪人形成了一种叫做“Principle-Agent Relationship”，中文翻译为委托代理关系。这种关系要求经纪人对于雇主要有极高的法律义务，也赋予经纪人一些特殊的义务。

当一个买车的Dealer，你可以随便标价之后跟你的买家推销。买不买是客户的事情，你也不会因为要的价格太高而受任何法律惩罚。但是，当一个地产经纪人被委托去购买房产的时候，经纪人必须将买家的利益放在首位。经纪人更不能堂而皇之地使用客户对于他们的信任来赚钱。这种特殊的关系叫做“Fiduciary Duty（信托责任）”。

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2. 信托责任

经纪人承担的信托责任包括了以下的几个重要方面：

A. 忠诚

“我是经纪人，我决不能辜负客户的信任”

经纪人的每一个举动都首先要使买家获得利益，为自己获利只是一个副产品。

比如，一个地产投资人想要一个房主去低价卖掉自己的房子，以便于自己购买之后加价出售房产。经纪人就不能做这种事情。如果有一个经纪人卖你的房子，压低房子的价格，之后再找一个投资人朋友来竞价，这个经纪人就没有将自己“委托人”的信任放在第一位，也辜负了客户的信任。

经纪人时时刻刻都应该把客户的利益放在首位。经纪人的商业伙伴，同事，甚至自己的利益，都不能超过客户的利益。

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B. 保密

“说客人的信息就是我的生命可能有点过了，但是保护信息的安全性，是一个经纪人的基本职业操守。”

在这种委托代理关系当中，经纪人很可能知道一些雇主的敏感信息，比如个人收入，工作年限，纳税额，银行存款等等。

一个优秀的经纪人应该是雇主的财务分析师，在充分了解了雇主的财务状况之后，帮助雇主找到合适的房产来满足投资的需求。能够保护这些信息是经纪人的最基本素质之一。

比如，当你卖房子的时候，你的经纪人也不能跟买家说你最近丢了工作，需要快一点把这个房子卖掉（换句话说，如果买家能够早点成交你可能愿意稍微降价）。更不用提，把这个信息泄露给第三方，对于经纪人就是吊销执照，或者面临刑事犯罪的指控了。

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C. 对于雇主的服从

“这也是对于雇主的尊重”。经纪人代表了雇主来进行房产交易并且完成相应的所有手续。所以，如果作为卖家，你告诉了经纪人你希望将自己的房子标价50万美元，但是愿意接受任何45万元以上的报价，那么你的经纪人就只能考虑这个区间之内的报价。总的来讲，你的经纪人必须按照你的意志来执行整个交易，除非雇主的意愿违背了合同，或者雇主做出任何损害自己利益的不理智行为，经纪人都有义务去制止。

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D. 正直公开

“经纪人的职责是帮助客户做出最佳的投资选择。如果我不能有效的传达信息，那么用户如何能做出好的选择呢？”

经纪人必须将与雇主利益相关的信息分享给雇主。经纪人更不能利用职务之便，或者隐瞒信息的方式，来为自己获得利益。为了得到更高的佣金，不道德的经纪人可能会下多个虚假竞价来哄抬价格，之后再找到买家，迫使买家抬高价格。

对于卖家来说，不道德的经纪人可能会找到一个“可以被控制”的买家经纪人，压低竞标价格，之后拿走买家经纪人抽成的一部分。这两个例子，属于及其不道德的违规操作，如果任何经纪人对于客户做出这样的行为，都会受到吊销执照及罚款等严厉的制裁。

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E. 尽职尽责，事无巨细

“地产方面的每一笔交易，都不能容得一丝一厘的问题，客户信任我，我就必须把好关。”

经纪人必须能够胜任买家托付给的信任。美国房产行业之所以要求有经纪人的存在，就是因为地产交易本身金额较大，过程复杂，牵扯到很多一般人不具有的专业知识。一个合格的经纪人，必须要自身知识过关，还要有很强的责任心。房产交易的过程中，经纪人必须向客户详细地介绍一个合同中的方方面面。

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美国房地产市场纠纷少的另一个重要原因是，广告不会有虚假，因为由此引起的法律责任是非常得不偿失的，所以卖房子的人不能，也不敢说假话，尤其是在对房子的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。

在二手房的广告上，一般都会写明房价、地理位置、房子的结构等等。房价的高低主要取决于房子的结构和所处的地段。房屋的结构一般指有几间卧室、几个客厅、有没有花园、车库，厨房的设施是否齐全，有没有步入式衣橱，是否拥有良好的景观等等。而房屋的地段主要是看周围的购物和娱乐设施是否齐全、交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。

如果买家相中了房子，就会去找经纪人看房子，经纪人会提供一份更详细的说明材料，其中就包括房子的各种面积。比如总的地皮面积(包括房子本身的占地和周围环绕的绿地)和房屋本身的占地面积，室内各个卧室、厨房、客厅的面积(均以平方英尺表示)。但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。

在美国，单栋房子论"套"卖，而不是按"平方英尺"出售。而公寓式房子，房屋广告标出的也都是使用面积，而不是国内大部分地区使用的建筑面积，更没有什么"公摊面积"之说，所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。当然，对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积，房主是要交物业管理费的。

买新房子情况稍有不同。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，会设计几个不同风格的房子，根据买主的选择而建，所以，美国人的房子都是个性化的。对于室内，比如卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积，就连电话插座、电灯开关的位置都要标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，就要赔款、退款，甚至全部重建。

房地产经纪人举例说，去年有个客户在设计好图纸后，又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺，不料开发商给忘了。最后交房时，房主发现了问题。开发商想赔款，但房主要求退房退款，于是开发商只好乖乖地退了钱，否则就得上法庭了。再比如开发商承诺用高档木材，但实际用了低端木材的话，一旦被房主发现告上法庭，会让开发商倾家荡产，所以这种得不偿失的事在美国极少发生。

美国房地产市场纠纷少的还有一个原因是，不卖‘毛坯房’。开发商不仅负责盖房子，还要负责装修。所有房子必须装修好了，具有基本的居住条件，才能交付使用，不能有一点裸露。比如买房子想装抽油烟机，但是一直没选好牌子。于是，想让开发商先把烟道的洞打好，然后等选好牌子后自己装。开发商是不会同意的，因为如果房主自己安装导致任何问题就会引起纠纷。

当然，开发商如何装修也要听买主的。在房子盖好前，开发商会为买主提供一个基本型装修方案，装修费用就算在房款里，不必额外付钱。基本型装修使用的是普通的地板、地毯、灯具、油漆等等，装修出来虽不豪华，但完全可以使用，相当于国内中档装修水平。当然房主也可以再添2万-4万美元用于装修，装修的档次更高一些。