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作者：齐俊杰看财经

12月11日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告（2018—2019）》，报告提出：推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。这无疑是践行房住不炒原则的一个很好地建议，如果真能这么做，对于刚需和对低收入群体将是一个有效的保护。而对于投机炒房，甚至多套房的持有者将是一个灭顶之灾。

其实在知识星球齐俊杰的粉丝群里，房产税一直就是一个非常热门的话题，这将关系到未来大家的财富，甚至是家庭的命运，所以大家都很关心，从目前的一些建议建言，还有一些官员的表态方面，我们能看到，房产税可能会有这么几个趋势。

首先，按照核准价格征收，也就是说你的房子值多少钱，你说了不算，是人家说了算。换句话说，你要交多少税，也是人家说了算。这就有一个可能，那就是房价跌破核准价，比如当年金融危机下的底特律，房子1000美元就卖，甚至还有白送的，就是因为交不起税了，每年房产税都要几百上千美元。所以他很可能会沦为彻底的负资产。

其次，应该是以家庭为单位，按照人均面积征收，每人给出一定的免征额，中国财政科学研究院，公共收入研究中心主任张学诞建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米，这与我们之前的预期基本一致，具体给多少，可能会因城施策。每个城市会不同，比如在人均住房紧张的地方，比如北上广深杭，可能会按照下限，也就是40平米来免征，而在三线城市可能会给出60平米，之所以这么预判，是因为两点，第一全国人均住房面积就是40平米，这是统计局的数据，

第二，上海之前试点房产税，给的免征额就是60平米，结果失败了，基本收不上来税，也没有效果。所以我们这次应该会吸取这个教训。这样的免征面积其实已经很宽松了，在一线城市，三口之家住120平米的房子，都不用交税了。基本保护了刚需。甚至改善需求也保护了。当然如果要超出面积，就要征税了，甚至会给多套房，甚至居住大面积豪宅的征收惩罚税率。所以这么看，房子至多2套，第三套其实被征税，甚至被征收重税是很可能的。

第三，不主动收，但交易会作为结算窗口。这就是社科院的建议，也跟我们之前的预期一致，在交易环节补齐。如果这个房子你一直住，那就不用交税，如果你还想卖，那么就要去交税。这样会大幅降低征税的成本，不用再去上门追缴，而是坐在房产交易大厅就可以了。算是个可行性的办法，也保护了刚需，如果你一辈子不交易，那么也就不用交税，当然乍一看好像也鼓励了富人，比如有的富豪一套豪宅别墅上千平米，他也不想卖，那么一辈子也可以不交税。

但其实，如果跟第二条结合，这里面暗藏玄机，如果在免征面积以内的房子，是真的不用交税，超出一点那么只是超出部分交税，如果你自住也可以先不交。而富豪的大别墅，超出面积就比较多了，那么惩罚税率可能就比较重了。这时候你即使不交易不交税，那么税也是在累积的，也就是说最后你的大豪宅要办理继承的时候，可能会突然发现，要交的税甚至比房屋总价还高了。所以也就是说，你顶多住到死。之后这房子就不归你了。继承也是交易，继承也需要补税。日本就是这样，现在很多年轻人，都放弃了继承老人留下来的房产。因为那不再是资产，而是变成了负债。

第四，因城施策，每个城市的情况不同，大框架不变，但具体的免征面积，甚至税率都会根据具体的情况来定。如果一刀切，那么北上广深就受不了了，一套房子动辄500-1000万，每年让你交1%，那也是每月大几千块钱，这绝大部分家庭肯定接受不了。

第五，未来肯定要征收，但时间还不确定，这个事一向推进缓慢，所以2019年能见到一审稿，当年讨论修改，2020年能推出来在一些城市落地，都算是相当快的进度，稍微一拖，就得2021年，甚至2022年。所以别太乐观。

综合来看，目前房产税的态度，还是尽量保证刚需和自住，特别是合理面积下的刚需和自住需求，所以有一套房的没必要担心这个，有两套房的也不用在意，即使让你交税，也会很温和，应该不会超过物业和供暖的钱，所以不疼不痒，总体来说，对二套房不会惩罚的，因为如果对二套房开始打击，那么一个城市的房租价格将会迅速上涨。带来更大的麻烦，但是三套以上的投资性住房就要注意了，一旦面积超标，套数超标，到时候惩罚税率，税率可能会有质的提升。

卖房的时候统一收取，这会造成卖家的成本差异巨大，比如同样的房子，A是自住房，所以价格200万，B是二套房，多年未交的房产税要20万，而C是四五套房，可能房产税就将近100万，如果你是买主你买谁的，买主肯定只出最低的200万，所以房产税卖家只能自己承担，否则你高于市场价卖肯定是卖不掉的。你多套房没办法跟人家自住房竞争。所以到时候多套房在手里拿的越久，你就越是卖不出去。越卖不出去，你的资产损失也就越大。

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