有时候我们经常会说，买房要瞅准一个好的时机，随着房地产行业不断的升温，房子的价格也在不断的变高，基本上越早买房的人房子升值的空间就越大。

而房价也不是永远都在一直上涨的，虽然总体趋势是在上涨的，但是细看的话，是波动上涨的，那么既然是波动上涨，就存在有一定程度上的高峰与低谷。

到底什么是澳洲的地产周期呢？

可能很多人都听过7到10年的澳洲房地产周期，但是具体地产周期代表了什么？它真的有那么重要吗？到底什么是地产周期以及影响地产周期的因素有哪些？

通常来讲，房产周期有不同的阶段组成，包括爆发期（Boom），下行期(Slow Down)，衰退期(Slump)和恢复期(Recovery)

爆发期：是房产周期的顶峰，通常市场会释放出如下信号：

l空置率上升   l租金降低   l买家数量大于卖家数量    l物业价格上升，房源少    l物业出售所需时间短   l市场信心足   l开工量很低

下行期：市场在爆发期之后开始降温，具体体现在：

l房价可负担性的上升导致物业价格的降低    l市场库存增多    l买家逐渐变少    l建造价格降低

衰退期：在整个周期的最低点，也是我们说的“触底”，具体的表现如下：

l估价降低    l卖家数量大于买家数量    l市场信心不足    l空置率开始上升   l几乎没有开工量   l房价可负担性的上升以及投资回报率的上升

恢复期：在经历低谷之后，市场开始回暖：

l租金开始上升   l空置率开始下降   l开工量开始上升   l房价开始上涨    l就业率提升

澳洲的房产周期现在处于哪一个阶段呢？

其实把澳洲看成一个整体来分析房产周期存在很大的局限性。每一个城市都有自己特有的房产周期及所处阶段。

悉尼和墨尔本目前处于调整期。从近几年增长的房价就可以看得出来，目前这两个城市的增速已经放缓，珀斯以及达尔文在矿业繁荣之后正在经历下行期，而布里斯班，阿德莱德以及霍巴特已经开始进入恢复期。

作为澳洲房价最高的地区，虽然悉尼的房价开始下降，但该城市的房产仍然比其他首府城市贵得多。事实上，不管是独栋别墅还是公寓楼的价格，悉尼都要高出其他地方很多。

上图清楚地表明，尽管最近房价下跌，房屋的成本却远高于其他首府城市的房屋成本。该图还强调了近几年悉尼和墨尔本房价相对于其他首府城市的房价涨幅都要大得多。

上表显示了当前比较的各个首府城市到五年，十年，十五年前房屋中值的差异。

另一种研究房屋成本差异的方法是以悉尼房价相对于其他首府城市的价格为依据的溢价。随着时间的推移来看，这可能会提供对某些市场可能过度/低估的洞察。随着悉尼价值近期下降，大多数首府城市的房价差距缩小，但差距目前任然处在最高纪录：

墨尔本 – 悉尼房价目前比墨尔本高出25.9%，这是自2013年底以来最小的差距。自2000年1月以来悉尼房价的平均溢价为39.5%。

公寓楼的情况和独栋别墅基本差不多，悉尼的公寓楼房价最近有所下降但仍远高于其余首府城市。

悉尼目前的房产中价为762,509元，明显高于其他所有首府城市。事实上，除墨尔本外，其他所有首府城市的独栋别墅的中价还没有悉尼单元房的价格高，而墨尔本的独栋中价也仅达到悉尼的单元房价格。即使在墨尔本，目前的单元房中价（$572,115）也高于除了悉尼，墨尔本和堪培拉以外的所有城市的当前房产中价。

再看看悉尼的溢价，应该指出的是，由于悉尼房价的下降，最近溢价也出现了一些差异。尽管如此，悉尼单元房相对于其他首府城市的溢价还是远远高于长期平均水平：

墨尔本 – 长远来看，悉尼单元房相对于墨尔本的平均溢价为28.5%，而目前的溢价略高，达到33.3%。在2005年之后，都没有过如此之大的差距。

布里斯班 – 悉尼的单元房中价前比布里斯班高98.3%，这是自2002年底以来最高的溢价。悉尼单元房在布里斯班的平均溢价为54.1%。

阿德莱德 – 悉尼的单元房中价比阿德莱德高出128.5%，这是自2003年初以来最大的差值。悉尼单位的长期平均溢价为97.9%。

随着悉尼的独栋别墅和单元楼的价格都开始下降，不难预测，独栋别墅和单元楼相对于其他首府城市的溢价将进一步下降。尽管悉尼溢价预计会下降，但不一定会恢复到以往的长期平均水平。

我们预计，随着价格下降，悉尼的溢价将在未来几年减少，但我们也认为悉尼相对于其他首府城市的历史溢价并不能反映未来房价可能的差异。也就是说，我们预计悉尼和墨尔本的住房成本将继续高于其他首府城市，高于过去的水平。

结论：澳洲买房从来就没有迟早这个问题，因为房地产投资是一个长期行为。但是，越早买越好也是一个事实。

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