商业物业管理金法则：“问题合同”不能签！,逸居新西兰微信公众号文章

本文摘自十二月下旬

即将出版的第十期《逸居新西兰》

更多精彩内容，敬请期待。

与住宅租赁相比，商业物业租赁的不同之处在于租赁契约往往对房东相当有利，然而，现实中很多房东却因为签署了“问题合同”，自身利益受到了损害时无法维权、投资收益也大打折扣。

事实上，拟定租约是商业物业租赁和投资中十分重要的一环，拟定契约者充分了解租约条款和内容，才能确保最终签署的租赁契约无论租期长短、都能最大程度上的保护房东的利益，帮助房东获得最佳投资收益。然而，商业物业的业主往往较难充分把握租约里每一项条款、每一个细节，以至于未能对租客合理收取费用、或未能签署续租合同、在调整新租金上没处理好关键的细节、不能确保租客履行其租约义务……后续的棘手问题是大笔一挥时往往想不到的。

此外，了解商业租约，对有效保留现有租客也至关重要。业主需要去了解长租约历史发展进程、熟悉租客的脾性与要求，这对新业主来说会是一个挑战， 因为长租约的历史问题会让其管理更复杂化。

古语有云：“术业有专攻”——专业的事，应该交给专业的人。为了实现您的投资回报目标，并确保租户履行其租赁契约所规定的责任，选择一家专业的商业物业管理公司进行代管是一个不错的选择，特别是遇到了复杂情况需要协助的时候。例如，在上文提到的长租约问题中，商业物业经理会是个好的选择，物业经理不仅善于理清租约的历史关系，更重要的是基于正确的流程、时间框架和商业条款对物业进行管理。

需要指出的是，最好不要等到出现问题时才选择托管，因为一旦签署了租约或者更改了现有租约并执行后，专业人士也需要很长时间才能修正条款带来的不利后果。

为了实现您的投资回报目标，并确保租户履行其租赁契约所规定的责任，选择一家专业的商业物业管理公司进行代理是一个不错的选择。

NAI Harcourts是一家位于奥克兰的商业物业管理公司，在多年代管商业物业的过程中遇到很多案例，往往是房东在自行管理租赁物业时，未能合理签署合同、有效管理，造成租金损失。

例如，许多业主并不清楚作为租约的一部分，租客还需要支付额外的费用，如营业费用、房产维护费用、法律费用、物业管理费用等，而这些没有收取的费用很大程度上影响房产的真实收益。一位拥有七个商业地产的业主近日就来到NAI Harcourts咨询代管事宜，在沟通中，专业的物业管理顾问得知，因为对房主权利的不了解，房主根本没有向租户收取任何维护费用；当租户离开时，因为对房屋的原始状况记录不佳、并且租约合同里没有明确规定租约结束时，租客需对房屋进行恢复还原，房主不得不出钱修缮。

另一个案例，是房主自己管理其商业房产，并使用出租中介代理租赁一闲置店铺，然而，新房客总是迟交租金，并以经济环境不好等其他理由作为迟交租金的借口。多年来，房主无法实现任何租金增加。经过考虑、咨询后，房主了解到，根据租约规定，物业管理的费用可作为租客经营费用的一部分100%的收回。意味着屋主并不需要支付任何管理费用的情况下可聘用专业团队为其管理房产，遂决定转交管理权给NAI Harcourts专业的物业管理团队。

改变租客多年坏习惯是非常难的，经过与屋主协商后，我们决定专注于如何强制要求租客遵守租金付款日期和准备驱逐工作。

以下是专业物业管理团队为改善此房产存在的问题所采取的步骤：

1、接管后物业经理到了房产地进行实地的考察，与租客会面，做了自我介绍并且询问租客是否有任何物业相关的问题需要汇报解决。

2、关注跟进租客的租金付款情况，严格执行催缴租金的程序：电子邮件提醒和10天通知等。由于不良习惯已多年养成，租客仍然迟交租金。物管经理决定再次现场访问寻求解决方案，物管经理注意到这个租客在同一地区还有另一家餐馆，同时经营两家餐馆的压力限制了他及时支付租金的能力。

3、当租客继续拖欠时，物业经理决定向该租户收取违约利息，通过给租客施加压力使其按时交付足额租金。其次，经过调查，物管经理发现租客的餐厅主要收入来源于赌博游戏机，物业经理于是积极地与拥有游戏机经营权的慈善信托联络，以找出有关游戏机经营许可的信息（经营权是授权与商业物业本身还是租客持有）；

4、为了协助业主进行现金流管理，物业经理让会计部门审查是否近期需要支付任何大额账单，确保租金帐号里预留足够租金去支付例如地税等账单以避免罚金，保护业主的信誉。

5、物业经理联系熟悉此区域租赁市场的中介，对当下市场租金进行评估并开始寻找新租户。

6、物管经理与业主的律师进行沟通，确保在商业租赁法规定下业主所需要注意以及遵守的法律责任，然后，律师起草了“Property Law Act”（PLA）通知，并由物管经理转交给承租人，对该承租人提出支付所有未偿债务的最后期限并且给了租约结束的最后期限。与此同时，与慈善信托公司合作，告知他们这个租客有困难继续交租，我们会将其店铺收回，这会影响租客支付其游戏机代理权的费用。

7、当租客再次未能支付所有未偿还的债务时，物业经理安排了一个锁匠更换了商铺的门锁，并联系了保安公司以便不时之需。然而，租客仍未在规定的时间里搬离房产，物业经理为屋主申请了高等法院命令强制收回商铺的占有权。同时，在对租客驱逐的过程中，也帮助屋主找到了对此店铺感兴趣的新租户。

从这一案例可以看出，筛选优质租户是最首要的一步。但经验丰富且专业的物业经理对于确保物业得到妥善管理、租户在租赁契约中履行其所有义务也是至关重要的。