建筑业开始自我反省，五大问题就在身边,逸居新西兰微信公众号文章

本文摘自十二月下旬

即将出版的第十期《逸居新西兰》

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1997年，年轻的许立(Frank Xu)加入了Fletcher。20年过后，回顾建筑业，曾经冲在第一梯队的大型建筑公司前赴后继地倒下。

Mainzeal、Multiplex Group、Hartner Construction都成为了历史。“这应该是产业结构性问题所致，而不是某个公司管理不善。”如今，作为新西兰华人建筑业协会的会长，在每年的行业峰会上，他都会抛出此话题，希望更多从业者予以关注和思考。

2018年8月1日，Ebert Construction Limited轰然倒地的消息，再一次提高了舆论对建筑业问题的关注度。《逸居新西兰》采访了一些华人建筑业从业者，结合他们在产业链环节中的角色和工作经历，讲述了他们身边存在的问题和应对建议。

常见的成本超支和工期拖延，究竟是如何一步步发生？

由于担心未来施工量波动，新西兰建筑从业者不会养很大的队伍。新西兰建筑业由许多小型公司组成。

许立举例称，像Fletcher和Hawkins这些大公司管理的建筑项目可能底下有四五十个分包商。技术工人短缺，导致项目要不断地分包，才有可能完成。有的分包商接了项目，但自己资源不够，可能又找了下一层分包来“凑数”。这下一层的分包可能是个体户或海外工人团队。

“新西兰本地专业资源有限。有限到什么程度呢？可能中国通常一家分包就可胜任的工作，在新西兰需要切成八个包，才能找到相应的多个队伍来配合完成。”一位匿名人士指出，这大大增加了总包的控制管理难度和复杂程度。

而规模太小的分包商很难得到充分的培训资源和资金。“在一些重要的位置上的人没有受到合适的教育、缺乏足够的经验。”许立指出，这也是为什么这个行业充满了不合格的人。

作为分包商，Livefirm董事杨德卿（TK Yong）表示，现在工程很多，但缺乏好的项目经理和工人，所以错误率很高。再往前推，很多建筑设计师和开发商也没有太多经验。市场忙的时候，太多没有深厚经验的人就敢称自己是师傅。现在奥克兰进行的工程规模越来越大，很多工人和建筑师的专业能力能不能跟上，都是问题。

这种碎片化的特点导致了效率低下。

因为设计图不完整，引发了预算不准确。

“从我作为建筑师的角度来看，中大型工程之所以在时间和造价上很难控制，有多种原因，其中之一是发展商在前期项目策划时，工程的造价计算过分简单化。”

新西兰注册建筑师、武梅詹建筑事务所执行董事詹烽(Executive Director of WMZ Architects, Feng Zhan)指出，立项的时候，很多人只是用方案概念设计图，或得到规划审批（RMA）的方案通过建筑面积来估计造价。没有充分考虑到隐形的因素，比如防火、隔声、每个基地具体施工的问题和建造的细节等。这导致在深化设计图的过程中多次修改设计，成本也不断增加。

在他看来，在工程真正动工前，成本估算一般都是纸上谈兵。詹烽的经验是，不能拿太简单的设计图来设定工程预算。为了提高初期预算的准确度，一定要请防火工程师和结构工程师、施工方反馈大概的意见。虽然会增加一些前期的费用，但比起后期施工中可能出现的造价失控，还是更划算。

但是，“我们经常接触的客户大部分都是拿到平面图，得到房间数量和面积，粗糙地计算成本。”詹烽(Feng Zhan)表示，只有小部分的专业客户会在初步设计图的基础上，听取及采用各个方面工程师的意见、特别是施工部门的意见，这样才能把潜在的问题在设计的阶段及时地发现并解决。这种做法也让工程造价更加准确。开发商能够在动工之前知道潜在的问题，在深化设计时提前解决，尽量避免施工期间昂贵的改动。

“预算不是一个空洞的数字，这个数字会变成现实。所以，工程的前期策划十分重要，要花更多时间，得到各方的反馈和输入。”设计图之所以不充分，就职于新西兰某大型建筑公司的Michael Long分析道，是因为客户不确定是否项目会进行下去，想降低前期成本投入，就不愿意花很大的费用在前期筹备阶段。但是如果从项目本身来说，前期阶段是最能够节约项目最终成本和规避各种风险的时期，而且客户在变更和选择方案上所花费的资源和资金也是最少的。但很多时候，建筑公司开始参与项目都在建筑许可发放之后了，其实也都“回天乏力”了。

实际情况中，设计图纸不完整还与开发商的认知度有关。一些开发商错误地把市议会的标准作为质量把关。许立表示，一些开发商以为拿到建筑许可的图纸就达到完善的水平。但实际上，可能只完成了百分之八十。

如果不成熟的设计图进入招标阶段、用于施工环节，还会产生新增成本。杨德卿指出，有些建筑工程限定了完工的时间。没有等到设计图百分之百出来，就进行施工。从分包商的角度，在图纸上很微小的动作，施工上会产生很大的变化，后期调整造价更高。

Archiland Architecture 董事黄海鑫（Dylan Huang)也提到，新西兰建筑设计没有标准化图集，每个项目设计都不成熟，经常会遇到现场设计变更，然后用开会扯皮的方式解决。分包商又采取计时不计件的方式，过度磨洋工，最后由开发商和总包商来买单。

在集中了大量施工项目的奥克兰，市议会建筑审批部门招致了不少业者的怨言。诸多审批流程和检查环节，给外界一种“非常害怕承担任何风险”的印象。

黄海鑫指出，市议会不想担任何责任，想把责任都推给设计顾问，却仍想把控所有设计和现场审批过程。官僚冗杂的系统经常造成工期大大延误，增加开发商的时间成本。

这已经是不得不接受的行业现实。但是，市议会工作人员对相关法规理解不一致，让业者更难把控其中的风险和时间。

采访中，詹烽(Feng Zhan)和Top Harbour Limited首席执行官潘昕一致提出了，市议会在审批许可和现场检查执行两套标准、过于主观的情况。

詹烽指出，负责审批和负责现场工地检查的两个部门有时看法不同，内部的自相矛盾，也部分导致了施工的复杂程度和拉长工期。

潘昕举了一个真实存在的例子。“此前要在房屋做一个装修改动。最初咨询时，市议会的人说可以按许可豁免程序申请，两周能够下来。但后来经手的职员却要我们申请建筑许可（building consent），直到本文发表时，尚未取得许可。”潘昕认为，市议会职员对条文的解释和理解太主观了，让人无所适从。

新西兰建筑业的问题之一是，大家都想把风险推给其他人。

“业主的律师在标准NZS 3910/3916合同的基础上附加大量的特殊条款，将某些完全不在总包可控范围内的风险转嫁到承包商头上。”

前述匿名人士指出，这也有其历史原因。新西兰本地市场低价竞争、银行对融资的硬性要求等导致了建筑商为了拿到项目，不惜薄利甚至无利入场。建筑商寄希望于后期变更索赔，整体市场被绑架，使得对抗性合同关系占据了主流。在中小型项目下，风险可控，不出问题还能维续。但一到大型复杂项目，问题变多、市场吃紧，当初的总包价包不住了，自然就出现了亏损。当然还有其他一些因素。

作为应对策略，该匿名人士表示，近来承包商前期介入模式（ECI）以及总包固定开办费及利润（P&G + Margin）与业主共同公开招标等方式也开始成为主流。

“分包商碎片化也很大程度上导致了建材供应碎片化。”

作为建材供应商，Fletcher旗下的PlaceMakers亚洲业务部经理Keven Chen指出，有些建商片面注重价格，忽略了对供货时间和施工质量的考虑，导致最终人力成本和工期的增加。比如，同一尺寸的木材看似一样，但是不同厂家的质量不同。当用质量差的木材做墙时，会出现不平整的情况，在下一个施工环节安装GIB Board前，不得不多花人力和时间去调平。这是施工中常见的导致低效生产的现象。

他认为，建商选取建材，对比产品价格时，也应同时将供应商的服务和产品质量纳入考量范围之中。选择性价比较高的供应商，建材到位及时，施工效率会提高不少。

再者，建商对供货预期时间的掌控力较低，容易因为缺货而拖延工期。

他发现，一些项目经理以为在一家供应商买不到，就能通过另一家来解决。事实上，新西兰建材供应市场很小，很多产品不管由哪个供应商销售，货源都出自同一个工厂。有些工程用到特殊的建材，需要很长的生产周期。有经验的建商会更了解其中的做事方式，懂得提前计划，为某些建材预留出更长的供货时间。

另一方面，供应商的服务也一定程度上拖慢了工期。就华人分建商而言，虽然目前越来越多的建材供应商增加了华人的销售服务团队，但是服务水平参差不齐。如果他们能提醒分建商根据工程项目情况早早预定建材、组织到位，或许能避免拖慢工程进度的情况。此外，作为供应商，他还发现仍有不少建材生产商没有华人服务团队。这有可能导致沟通不畅、工程效率不高。

在建材供应的层面，还会涉及到与设计师的沟通。这也影响了建材供应的速度。他举例称，建商要订购木框架，必须从设计师手中拿到设计图，给供应商进行拆图生产。极端情况下，拆图中会发现设计图中有数十个问题，比如尺寸不清楚、图纸前后矛盾、设计的某些部分不合理、设计图纸不够完整等。这些情况下，都需要与设计师介入解决。哪怕是在商业建筑领域，更会出现设计图纸细节不清楚。

这些与设计师有关的“不清楚”或“不确定”，都让建商无法尽快订货。在某些项目中，为了保证预期的效果，建商订货时还需要与设计师确认颜色、型号等细节，流程和所需的沟通时间都较长。有些情况下，设计师指定的材料并不一定有货。若决定换货，背后可能牵涉开发商、总承包和设计师的意见，最终进入订货的那一刻会更晚。

理论上来说，在设计图纸阶段，他表示，应考虑到建材供应的情况。实际中，往往出现开发商和设计师缺乏经验，对建材供应不够了解。建商对建材供应的关注度和了解也同样匮乏。

“低效的形成不是单方面。这个行业每个环节多少存在问题，导致今天低效的局面。”

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