据胡润研究院最新发布的2018上半年全球房价指数及海外置业投资回报指数显示，美国房价涨幅总体居世界第一，并且仍是海外置业投资回报指数最高的国家。

下面从四个方面来分析这次的报告：

    √ 美国城市房价涨幅世界第一；

    √ 美国城市租金收益率世界第一；

    √ 美国仍是最值得海外投资置业的国家；

    √ 美国仍是最受青睐的海外移民目的地；

《2018上半年全球房价指数》显示，美国共有16个城市进入了全球城市房价涨幅排行TOP50，是统计范围内进入TOP50城市最多的国家，比去年同期增加了9个。过去一年里，美国房产市场仍保有活力，本次排行中的美国城市大部分都是新增城市（拉斯维加斯、旧金山、圣何塞、费城、洛杉矶、圣地亚哥、纳什维尔、坦帕、波士顿、菲尼克斯、夏威夷和波特兰），西雅图、奥兰多、萨克拉门托、丹佛等老牌城市的排名也都有提高。

《胡润2018上半年全球房价指数》

▵2018上半年全球房价指数前50名▵

全球房价涨幅前50的城市中，有16个城市涨幅超过了10%，美国城市占了四分之一。西雅图是美国房价涨幅最大的城市，达13.10%；新上榜的拉斯维加斯表现出色，房价涨幅达到12.70%，紧随西雅图之后；其次是奥兰多，涨幅为11.20%。

现在，许多家庭都想把自己的孩子送到国外读书，然而也有大量家庭经济能力并不能够支持孩子无忧地完成学业，“以房养学”成了他们的最佳选择之一。短期内美国地产市场仍被业界看好，虽然房价放缓给房主带来的增值收益没有前两年那样突出，但是在就业岗位增加、经济形势良好的环境下，优秀的美国华人学区房仍能保证购买者长持不亏。相比于大城市中心趋向饱和的市场，公立学区、大都会郊区和临近城市有轨交通的低房价区域的投资机会和增值空间或许会更多。

出租作为房产投资中最一目了然的投资方法，是许多普通房屋投资者的首选，临近学校、CBD的出租房源往往供不应求，投资这样的房屋用来出租，往往能够获得源源不断地租客。

在2018上半年租金收益率Top 10城市中，美国共有八个城市入围，并且达拉斯以7.6%的租金收益率位居榜首，紧随其后的是休斯顿和坦帕，租金收益率分别为7.2%和7.1%。

《2018上半年租金收益率Top 10城市》

来源：胡润研究院

租金收益率一直是房产投资者关注的重点，这里说的投资者当然也包括上文提到想要“以房养学”的购房者。租金收益率是房地产业用于衡量物业投资收益水平的指标，因为租金水平反映的是市场真实需求。毫不客气地说，哪些地方租金收益率高，哪些地方就将成为下一个投资风口。

与《胡润2018年上半年全球房价指数》一起发布的还有《胡润2018年上半年海外置业投资回报指数》，与“全球房价指数”不同，“海外置业投资回报指数”是由当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成的。

*海外置业投资回报指数=房价年涨幅+租金回报率+当地货币兑人民币涨幅

《胡润2018上半年海外置业投资回报指数》

▵上半年海外置业投资回报指数前50▵

在投资回报率最高前50个城市中，美国以21个城市的入围数位居榜首，比去年同期增加6个。除此之外，美国有14个城市投资回报率超过了10%，其中最高的是拉斯维加斯，达16.1%；接下来是奥兰多和西雅图，投资回报率分别为15.1%和14.3%。在城市数入围前50的19个国家中，美国的地位依然稳定。

还有一些新增上榜城市同样值得关注，如坦帕、纳什维尔、达拉斯、圣何塞、菲尼克斯、费城和夏威夷。从美国城市投资回报率来看，美国西部高科技中心城丹佛、西雅图、休斯顿等，因为不断增长的就业率带动了当地地产市场发展，潜力巨大；芝加哥等美国东部的传统知名城市的表现也仍然良好，虽然没有西部新城这么亮眼，但是长久发展打下的稳定基石让当地市场不会出现剧烈波动。

近年来高净值人群对海外投资一直抱有热情，14%的人群表示未来三年将继续增加海外投资，地产作为最受欢迎的高净值人群的投资项目，也一直是人们投资首选之一。美国地产市场凭借高房价涨幅和高投资回报率，继续成为海外置业投资的热点国家，吸引着全球投资人的目光。

美国以79%的比例，远远领先其他海外国家，成为最受青睐的海外移民目的地，这也与美国地产形势被看好有一定关系。

《胡润中国投资移民白皮书》

▵最受青睐的移民目的地排行▵

根据胡润百富给出的数据，美国在教育、投资目的地、移民政策适用性、海外置业、护照免签以及华人适应性各项指标上均排名第一。

最新一期Zillow季度调查中，超过四分之三的受访专家预计，美国房产市场至少要等到2020年以后，才有可能转向买方市场。

最近一段时间，美国房市的风向似乎出现变化，房屋卖家在议价过程中的“话语权”正在迅速降低，天平越来越向买家一方倾斜。不过，专家却提醒大家，在2020年之前，美国房市不会进入买方市场。

根据第三季度Zillow房价预期调查，超过四分之三（76%）的受访专家表示，美国房市在2020年之前，不会实现向买方市场的转变。由Zillow出资、Pulsenomics公司执行的本季度Zillow房价预期调查，对全美100多位经济学家和房地产专家进行了采访。该调查向专家们征询了对美国房市未来发展方向的意见，并请专家们预测买方市场将于何时出现。

美国房价增幅已经连续多年超过历史正常水平，并且增速持续不减。与此同时，美国房源库存量却一直在下降，导致房市竞争激烈，房价居高不下。多年以来，美国房屋卖家在市场中占尽优势，而买家却不得不承受巨大压力。

然而，最近几个月的数据显示，美国房市的风向正在发生转变。许多大型市场上，房价增速逐渐放缓，降价情况日趋普遍，房源库存量的下降速度也开始变慢。不过，尽管趋势显现，却还没有强大到足以扭转乾坤。

即便放缓，房价增速依然高于历史水平；某些市场房源数量有所回升，但全美范围来看，房源库存量仍在下降。目前，美国一半以上的待售房屋，售价排名在前三分之一，属于高端房产市场，这使得预算有限的买家不得不在竞争日益激烈的低端房市中苦苦挣扎。

总而言之，就目前情况而言，卖家仍然占据上风。

参与此次调查的专家中，认为美国房市将于2020年左右转变为买方市场的人数最多，占全部受访专家的43%。此外，有18%的专家表示，真正的转变将发生于2021年；9%的专家则表示，不会早于2022年。不过，也有5%的专家认定，美国房市已经进入买方市场。

根据专家预计，美国中西部地区将先于其他地区进入买方市场。近半数（47%）专家表示，买家将在2019年年底之前，摆脱目前的被动地位。

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